Главная » Книжные издания

1 2 3 4 ... 45

оценки экспертизы недвижимости

1. Экономические принципы оценки недвижимости

Оценка приносящих доход объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положены нижеперечисленные принципы.

Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и неосязаемых .

Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость достигается тогда, когда элементы объекта недвижимости находятся в оптимальном соотношении. Дисбаланс возникает, если сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями относительно участка земли или, наоборот, сооружение переоснащено относительно размеров и характера земельного участка; дисбаланс возникает также, если затраты по содержанию объекта неадекватны его местоположению, характеру соседней собственности.

Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику.

Принцип замещения. Максимальная цена объекта устанавливается в сопоставлении с ценами на недвижимость, имеющую аналогичные потоки доходов (определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена собственность с аналогичной полезностью).

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как частный доход, отнесенный к земле, после того как будут оплачены другие факторы производства: труд;



капитал; предпринимательство. Этот принцип исходит из того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательские усилия привлекаются к земельному участку с целью возведения строения.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Некоторые факторы (улучшения) увелшшвают стоимость объекта недвижимости на более существенную величину, чем связанные с ними затраты; однако существуют факторы, приводящие к снижению стоимости объекта.

Принцип увеличения и уменьшения доходности. Определенное количество факторов максимизирует стоимость, но до определенного предела: наступает момент, когда прирост стоимости становится несоизмерим с капиталовложениями. Чтобы выявить характер и размеры улучшений, обеспечивающих максимальный доход от владения объектом недвижимости, необходимо в процессе оценки разрабатывать гипотетические комбинации улучшений.

Принцип экономически целесообразного размера участка земли. Оптимальный размер участка определяется потребностями его пользователя. Слишком малый участок, хотя и с удобным местоположением, ограничивает возможности развития; слишком большой - имеет избыточную площадь и не приносит владельцу доходов.

Принцип экономического разделения. Имущественные права в рамках существующего законодательства следует разделять или объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности. Можно рассматривать следующие виды разделений: физическое; по времени владения; по праву использования; по видам имущественных прав.

Принцип зависимости. Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию факторов внешней среды; сам объект также оказывает влияние на стоимость других объектов, находящихся в районе его расположения.

Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая общепринятым стандартам, как правило, является менее доходной относительно других объектов, и это снижает ее стоимость. Застройка земельного участка также должна соответствовать типу землепользования в соответствующем районе, то есть создавать уровень комфорта, соответствующий потребностям рынка.

Принцип влияния предложения и спроса. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если обладает полезностью для пользователя. Относительный дефицит недвижимости, возникающий



в случае превышения спроса над предложением, также оказывает влияние на стоимость объекта.

Принцип конкуренции. Продавцы недвижимости стремятся на рынок и увеличивают предложение, если получают высокие доходы. Если одновременно не происходит увеличения спроса, доходы падают.

Принцип изменения. Стоимость объекта недвижимости со временем изменяется под влиянием износа или внешних факторов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценпцику следует выбрать вариант лучшего использования объекта среди разумных, возможных и законных альтернатив, который является физически возможным, обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.



2. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества.

Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки.

Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затратный подход:

1. Поимущественное налогообложение или арест имущества, что требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земельного участка.

2. Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета.

3. Определение верхнего предела стоимости недвижимости.

4. Страхование объектов.

5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

6. Принятие решения об обновлении недвижимости. < Затратный подход ориентирован на выполнение следующих

этапов оценки (рис. 2.1).

Стоимость улучшений может характеризоваться двумя категориями:

1. Полная стоимость замещения ~ стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов.

2. Полная стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией



объекта оценки и построенного с применением такой же точно технологии строительства.

Определение стоимости земли

Определение издержек на воспроизводство улушдений

±

Определение всех видов износа улучшений

Определение итоговой стоимости улучшений

Итоговая стоимость объекта (улучшения I- земля)

Рис, 2.1. Этапы применения затратного подхода

Основания для выбора той или иной стоимости улучшений могут быть следующие:

1. Информационные ограничения.

2. Функции оценки объекта.

3. Срок функционирования объекта оценки.

Определение стоимости земельного участка и работ по его благоустройству не включается в расчет итоговой стоимости объекта недвижимости, если он находится на арендованной земле. В таком случае делается оценка прав аренды.

Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения основано на знании и умении правильно определять сметную стоимость строительства, применять сметные нормативы.

Расчет износа объекта недвижимости

Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.

Наибольшее распространение в практике оценки имеют следующие методы расчета совокупного износа объекта недвижимости.



Метод разбиения

В данном случае отдельно определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ подразумевает любое физическое старение :{дания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки следует рассматривать два вида физического износа: устранимый (1)изический износ и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. Как правило, к устранимому физическому износу относят мелкий текущий ремонт.

Неустранимый физический износ характеризуется превышением затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью объекта оценки.

Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на:

долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены);

быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка). Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе,

указанной выше, следует учесть:

срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ;

конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.

К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.

Для определения неустранимого физического износа может быть применен метод инжиниринга (табл. 2.1).

Таблица 2.1.

Метод срока физической жизни элементов здания (метод инжиниринга)

Компонент здания

Восстановительная стоимость, дол.

Износ, %

Накопленный износ, дол. гр.2 X гр.З : 100

1200

Фундамент

Водопровод

4300

1720

Всего

6300

2320



Таблица 2.2

Расчет функционального износа

Элементы функционального износа

Установка в оцениваемом здании, дол.

Установка

во вновь строящемся здании,дол.

Функциональный износ

Отсутствие кондиционера

4800

4100

4800-4100=700

Отсутствие второй ванной комнаты

2300

1900

2300-1900=400

Устаревшее сантехническое оборудование

1200

1200

Излишне дорогое покрытие, не соответствующее функциональному назначению здания

Следует обратить внимание на определение процента износа некоторых долгосрочных элементов. Если экспертно установлено, что степень изношенности элементов, восстановление которых технологически связано, различна, в расчете следует принять одинаковый процент износа по максимально Р1зношенному элементу.

Восстановление элементов предполагает не только прямые, но и косвенные издержки, а также учет предпринимательской прибыли организаций, восстанавливающих элементы. Следует применить некоторый механизм определения косвенных затрат и прибыли, максимально согласующийся с действующей системой рыночного ценообразования на данные работы и услуги.

Метод инжиниринга может быть применен для определения неустранимого физического износа быстроизнашиваемых элементов. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта недвижимости следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.

Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам (комфорт, безопасность). В равной мере это относится как к недостаточным, так и избыточным потребительским свойствам объекта недвижимости (табл .2.2).



Например стоимость установки системы кондиционирования в < троящемся доме ниже, чем в существующем, так как возникают дополнительные затраты. В этом случае функциональный износ гледует определить как разницу в затратах.

Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.

Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определенных качественных характеристик (плохая планировка здания, слишком плотная застройка земельного участка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда, привнесенные владельцем избыточные элементы недвижимости).

Расчет неустранимого функционального износа может осуществляться методом капитализации потерь арендной платы (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Расчет неустранимого функционального износа, дол.

Показатели

Значение

1. Арендная плата объекта оценки (1 спальня)

1200

2. Арендная плата по аналогичным объектам (2 спальни)

1400

3. Потери арендной платы (п.2 - п.1)

4. Валовый рентный мультипликатор

5. Потери стоимости (неустранимый функциональный износ), п.З X п.4

22000

Избыточные элементы недвижимости, присущие ей либо изначально, либо привнесенные за период владения недвижимостью, могут быть учтены в стоимости следующим образом.

Пример 1. Застройщик установил в доме элементы избыточного комфорта, потратив 20 тыс. дол., а стоимость здания возросла лишь на 16 тыс. дол. Функциональный износ составляет 4 тыс. дол. (20-16).

Пример 2. Размер спальни больше стандартного, что привело к дополнительным издержкам в 1,2 тыс.дол., а увеличило стоимость объекта лишь на 1 тыс.дол. Функциональный износ составляет 0,2 тыс. дол. (1,2-1,0).

Пример 3. Оцениваемый объект имеет бассейн стоимостью в 40 тыс.дол., что привело к увеличению стоимости объекта на 25 тыс. дол. Функциональный износ равен 15 тыс. дол. ( 40,0-25,0).



Показатели

Значение

1. Общие потери в арендной плате, $/м^

2. Потери, вызванные состоянием земельного участка, $(50x0,25)

12,5

3. Потери, связанные с улучшениями, $ (50 х 0,75)

37,5

4. Экономический износ, $ (37,5 х 11)

4125

Валовый рентный мультипликатор определен по объектам-аналогам и составляет 110.

Данный метод (см. табл. 2.4) предполагает, что экономический износ распространяется лишь на улучшения, так как именно за пользование объектами недвижимости взимается арендная плата. Тем не менее потери арендной платы частично обусловлены состоянием земельного участка. Наиболее типичным для района местоположения объекта оценки является следующее соотношение: 25 % стоимости приходится на землю и 75 % - на улучшения..

Перечисленные выше избыточные характеристики практически неустранимы и приводят к дополнительным эксплуатационным расходам.

Внешний (экономический) износ.

Экономический износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.

В каждом случае такого рода факторы следует идентифицировать и дать оценку их влияния на стоимость объекта. К наиболее типичным факторам следует отнести:

ближайшие природные объекты; состояние прилегающей территории; соседняя собственность; конкуренция на рынке недвижимости; социальная ситуация; удаленность от мест работы; развитость инфраструктуры. Экономический износ недвижимости может быть измерен снижением арендной платы относительно аналогичных объектов (табл. 2.4).

Таблица 2.4

Расчет экономического износа на основе арендной платы



Экономический износ может быть определен методом парных продаж. Сравнивать следует проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял экономический износ, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.

Рассмотрим пример определения экономического износа одноэтажного строения новой постройки, с гаражом на две машины, достаточно удаленного от местной школы (табл. 2.5). В качестве аналога выбрано строение с аналогичными характеристиками, но находящееся вблизи школы.

Таблица 2.5

Расчет экономического износа методом парных продаж, дол.

Показатели

Значение

1. Цена продажи строения А (объект оценки)

192000

2. Цена продажи строения В (гараж на 1 машину)

178000

3. Разница в ценах (п.1 - п.2)

14000

4. Гараж на две машину добавляем к рыночной стоимости строения

12000

5. Гараж на одну машину добавляем к рыночной стоимости строения

4000

6. Разница между стоимостью гаражей (п.4 - п.5)

8000

7. Разница в стоимости строений А и В, вызванная близостью школы (п.З - п.6)

6000

8. Потеря в стоимости, приходящаяся на долю улучшений (по данным о наиболее типичной застройке Земельных участков), (75% от п.7)

4500

9. Процент износа, вызванный удаленностью от школы (п.8:п.1х100)

2,34

Обобщенный пример оценки накопленного износа с учетом всех перечисленных выше видов износа приведен в табл. 2.6.

Таблица 2.6

Оценка накопленного износа [1]

Показатели

Значение

1. Физический износ

А. Устранимый

1. Покраска и отделка

2500

2. Замена ковров в 5 квартирах

1750

3. Ремонт водопровода

2200

Всего

6450

В. Неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни)



1 2 3 4 ... 45