Главная » Книжные издания

1 2 3 4 5 ... 45

продолжение табл. 2.6

Компоненты	Полная стоимость воспро-изв.	Фактический или эф-ный возраст	Ожида-елп.1й срок жизни	Накопленный износ,	Сумма износа, дол.
				25(5:20 X 100)	200 (800х 25:100)
Ковры	5250				2625
Шкафы	22000				4400
Отопление	61600			16,7	10288
Бытовые приборы	11000			33,3	3663
Вентиляция	11000			33,3	366S
Система водоснабжения
Всего	166650				31714
С. Неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) -
Полная стоимость воспроизводства объекта					545930
Устранимый физический износ					6450
Полная стоимость воспроизводства, компоненты с коротким сроком					166650
Полная стоимость воспроизводства с учетом физического износа (545930-6450-166650)					372830
Сумма износа (компоненты с долгим сроком жизни) (эффективный возраст - 5 лет), ожидаемый срок жизни - 60 лет, накопленный износ 5 : 60 х 100 = 8,33 %, сумма износа 372830 х 8,33 : 100 = 31068$					31068
Функциональный износ
А. Устранимый
Модернизация бытовых приборов					12000
Минус: стоимость имеющихся бытовых приборов					7370
Всего устранимый износ					4630
В. Неустранимый
Потери в арендной плате из-за плохого поэтажного плана (валовый рентный мультипликатор равен 5): 10$ X 12 мес. X 20 квартир х 5					12000

Окончание табл. 2.6

( Экономический износ
Потери арендной платы из-за близости к промышленному иродприятию: 15$ х 12 мес. х 20 квартир х 5	18000
1 (олная стоимость воспроизводства объекта оценки	545930
Накопленный износ
1. Физический устранимый	6450
2. Физический неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни)	31714
3. Физический неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни)	31068
4. Функционально устранимый	4630
5. Функционально неустранимый	12000
6. Экономический износ	18000
Всего износ (сумма п. 1 х 6)	103862
Стоимость здания с учетом износа (545930-103862)	442068
Стоимость участка земли	50000
Оценка стоимости затратным подходом	492068

Метод срока жизни

Срок экономической жизни объекта - это период времени, в течение которого улучшения внос5з^т вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни - это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нем.

Эффективный возраст строения основан на оценке внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окружения.

Срок оставшейся экономической жизни строения - это период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.

Метод срока жизни в определекии износа строений базируется на следующей формуле:

И ЭВ

ВС ~ тс

где И - износ, % ;

ЭВ - эффективный возраст, лет;

ВС - восстановительная стоимость, % ;

= 0,40, или 40 % износа.

Пример 3. Объект оценки имеет срок экономической жизни - 60 лет (более совершенный дизайн и конструктивные особенности, нежели в примерах 1,2); хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст - 12 лет (проведена модернизация и нет негативного влияния внешней среды). Получим соотношение:

- = 0,20, или 20 % износа. 60

Расчет срока экономической жизни требует учета всех факторов, способных оказывать влияние на состояние объекта оценки, а также рыночной динамики этих факторов.

Метод рыночной выборки

Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности.

ТС - типичный срок экономрхческой жизни, лет. В модифицированном виде формула следующая:

- = % износа от восстановительной стоимости

Наиболее применима в оценочной практике следующая формула:

и = ,

ЭВ + ОС

где ОС - оставшийся срок экономической жизни, лет.

Пример 1. Объект оценки имеет расчетный срок экономической жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст (определен на основе осмотра объекта и идентификации его местоположения) - 25 лет. Получим соотношение:

- = 0,5, или 50 % износа. 50

Пример 2. Объект оценки имеет расчетный срок экономической жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст - 20 лет. Получим соотношение:

1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объекту оценки.

2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога.

3. Определение стоимости улучшений путем вьшитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков.

4. Определение восстановительной стоимости без учета износа каждого объекта-аналога на дату оценки.

5. Определение износа путем вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3.

6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.

7. Определение величины среднегодового износа путем деления полученного износа (шаг 5) на эффективный возраст соответствующего объекта.

8. Определение среднегодового процента износа путем деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.

Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов.

Пример. Оценить объект жилой недвижимости, имеющий следующие характеристики:

эффективный возраст - 20 лет;

стоимость гаража - 9 900 дол.;

стоимость земли - 27 ООО дол.;

восстановительная стоимость дома - 81,75 дол./м^;

общая площадь дома - 2 200 м^. Расчет стоимости произведем в табл. 2.7.

Таблица 2.7

Определение стоимости объекта, дол.

Показатели	Значение
1. Цена объекта-аналога	165 000
2. Стоимость земли	36 000
3. Стоимость улучшений (п.1 - п.2)	129 ООО
4. Восстановительная стоимость объекта-аналога	207 ООО
5. Стоимость износа (п.4 - п.З)	78 ООО
6. Эффективный возраст аналога, лет
7. Среднегодовая величина суммарного износа (п.5 : п.6)	6 000
8. Среднегодовой процент суммарного износа (п.7 : п.4 х 100), %	2,89

Окончание табл. 2.7

9. Восстановительная стоимость объекта недвижимости (81,75x2200)	179 850
10. Эффективный возраст, лет
11. Суммарный износ объекта недвижимости (п.9хп.8хп.10: 100),%	103 953
12. Стоимость объекта недвижимости с учетом износа (П.9-П.11)	75 897
13. Стоимость объекта оценки (75897 + 9900 + 3600 + 27000)	116 397

В суммарном износе объекта можно выделить отдельные виды износа: физический, функциональный и экономический. Физический и функциональный определяются путем осмотра объекта и их величины вычитаются из суммарного износа; полученная разница между суммарным износом и величинами функционального и физического износов характеризует часть износа, приходящуюся на экономическое окружение объекта (табл. 2.8).

Таблица 2.8

Расчет экономического износа, дол.
Показатели	Значение
1. Суммарный износ	103 953
2. Физический износ	39 ООО
3. Функциональный износ	21 900
4. Экономический износ (п.1 - п.2 - п.З)	43 053

Полученный результат может быть существенно искажен, если физический и функциональный износы определены неточно.

Затратный подход применяется в следующей последовательности.

1. Расчет стоимости земельного участка как вакантного при условии его лучшего и наиболее эффективного использования.

2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений без учета износа.

3. Расчет накопленного износа целесообразным для данного объекта методом.

4. Расчет стоимости улучшений с учетом износа (п.2 - п.З).

5. Расчет рыночной стоимости объекта (п.4 4- п.1).

3. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными на продажу. Данный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретенрхе сходной собственности, обладающей той же полезностью. Объект, выставленный на продажу по завышенной относительно аналогов цене, может остаться непроданным.

Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производственной недвижимости этого утверждать не следует.

Этапы реализации сравнительного подхода:

1. Сбор информации об аналогичных объектах, проданных относительно недавно, либо выставленных на продажу. Отобранные объекты должны быть действительно сопоставимы с объектом оценки по местоположению, размерам, возрасту, удобствам и другим характеристикам, которые оценщик признает существенными для данного оценочного случая. Чем актуальнее сделка с недвижимостью, тем больше подходит данный объект для сопоставления е оцениваемым.

2. Проверка рыночной информации.

Желательно осуществить проверку информации о сделках по следующим направлениям:

1. Мотивация сделки (наличие или отсутствие принуждения).

2. Существует ли связь между сторонами, участвующими в сделке, либо они полностью независимы.

3. Достаточно ли информированы стороны об объекте недвижимости и рынке недвижимости.

4. Достаточно ли было времени для продажи и покупки объекта.

5. Было ли финансирование типичным для рынка.

6. Имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя.

7. Наличие специальных условий продажи (дополнительное включерше в список мебели и другого имущества).

8. Предполагалось ли, что продавец еще некоторое время пользуется жилой недвижимостью.

Выявив наличие одного или нескольких признаков, позволяющих усомниться в том, что цена сделки отражает рыночную стоимость, оценщик может исключить объект из списка аналогов.

Объекты, выставленные на продажу с публикацией всех условий и цены, изначально свободны от перечисленных выше отклонений от рыночных условий.

9. Внесение поправок с учетом различий в характеристршах оцениваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов.

Как правило, различия между объектом оценки и аналогами имеются и они существенны, что требует внесения некоторых корректировок. При этом оценщик должен решить две проблемы:

выбор элементов сравнения;

выбор единиц сравнения.

В процессе корректировок оценщик должен определить, сколько бы стоил проданный объект-аналог, обладая он точно такими же характеристиками, что и объект оценки. Если сопоставимый объект лучше оцениваемого, то цена корректируется в сторону снижения; если.хуже - в сторону увеличеция.

При корректировке фактических продажных цен объектов-аналогов поправки производят от сопоставимого объекта к оцениваемой собственности. Делая поправки на различия, следует исходить из рыночных оценок дополнительных характеристик, а не из затрат на их создание.

Если парные продажи (объект оценки и один из аналогов) имеют лишь одно существенное различие, то разница в продажной цене может быть приписана только этому элементу (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Парные продажи, дол.

Характеристика	Пара 1	Пара 2	ПараЗ	Пара 4	Пара 5
1. Дом с бассейном	85000	94000	88000	91000	91000
2. Дом без бассейна	69000	78500	72750	75000	74500
Отклонение (п.1 - п.2)	16000	15500	15250	16000	16500
Поправка, установленная оценщиком	Мода= 16000 Медиана = 16000 Средняя арифметическая = 15850 Принято: 16000

Долларовые или рублевые поправки не всегда возможно точно определить. В таком случае применяют процентные поправки.

Процентные поправки могут вноситься на независимой или кумулятивной основе.

Поправки на независимой основе предлагается использовать, исходя из предположения, что покупатель будет оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга; в противном случае процентная корректировка производится на кумулятивной основе (табл. 3.2).

Таблица 3.2.

Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, дол.

Характеристики	Сравнимый объект	Поправки на независимой основе	Поправки на кумулятивной основе
1. Цена продажи	100000
2. Дата продажи	4 месяца назад	+4 %	1,04
3. Природное окружение	На 5 % лучше, чем у объекта оценки	-5 %	0,95
4. Удобства	На 10 % лучше, чем у объекта оценки	-10%	0,90
5. Состояние	На 2 % хуже, чем у объекта оценкр!		1,02
6. Общая поправка		-9 %	0,907
7. Скорректированная стоимость сопоставимого объекта		100000x0,91= = 91000	100000x0,907= =90700

В условиях развитого рынка недвижимости, массовых продаж относительно однородных объектов, доступности достоверной рыночной информации оценщик может применить метод общей группировки.

Например, оценщик выявил некоторое число сопоставимых объектов с незначительным разбросом рыночных цен и примерно одина-

ковым временем продаж. В таком случае средняя цена этрхх объектов принимается в качестве рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве элементов сравнения объектов следует рассматривать (в общем случае) характеристики, которые с точки зрения перспективного покупателя способны влиять на стоимость объекта.

1. Время продажи.

2. Местоположение.

2.1. Состояние коммуникаций.

2.2. Транспорт.

2.3. Инфраструктура.

2.4. Соседняя собственность.

2.5. Доступность объекта.

3. Условия продажи.

3.1. Информированность покупателя.

3.2. Специальные скидки.

3.3. Возможность дальнейшего проживания продавца.

4. Условия финансирования.

4.1. Схема ипотеки.

4.2. Процентные ставки.

4.3. Срок кредита.

5. Физические характеристики. 5.1. Площадь строения.

5.2. Площадь участка земли.

5.3. Качество строительства.

5.4. Конструктивные и объемно-планировочные решения.

5.5. Эксплуатационные характеристики.

5.6. Удобства.

5.7. Функциональная пригодность.

В качестве единиц сравнения, используемых для приведения объектов недвижимости к сопоставимому виду, наиболее часто применяются следующие: цена 1 га земли; цена 1 м^ земли; цена 1 лота (участка); цена 1 м^ общей площади; цена 1 м^ объема здания; цена 1 комнаты; цена 1 квартиры;

цена единицы, приносящей доход (спортивно-зрелищный зал - плата за 1 посадочное место; стоянка - за 1 место парковки).

Таким образом, корректировка может осуществляться с применением как физических, так и экономических характеристик.

Пример. Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога.

Объект 1. Продан 3 месяца назад.Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, нежели у объекта оценки (различие оценено в 5000 дол.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 16000 дол.).

Объект 2. Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 15000 дол. по сравнению с обычным финансированием.

Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, снижает стоимость на 3000 дол. Продан 2 дня назад. Ба(:сейн отсутствует.

Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц.

Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж (табл. 3.3).

Таблица 3.3

Корректировки стоимости, дол.

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3
1. Цена продажи, дол.		600 ООО	750 ООО	450 ООО
Корректировки:
2. Дата продажи		9 000 (1,5%)	22 500 (3%)
3. Бассейн				Нет (+16 000)
4. Ландшафт		Лучше (-5 ООО)	Такой же	Такой же
5. Финансирование	Рыночное	Рыночное	Льготное (-15 000)	Рыночное
6. Местоположение		Сходное	Сходное	Лучше (-3 ООО)
7. Скорректированная продажная цена		604 ООО	757 500	463 ООО
8. Количество квартир

1 2 3 4 5 ... 45