Главная »
Книжные издания1 2 3 4 5 6 ...
45 Окончание табл. 3.3
9. Скорректированная продажная цена 1 квартиры (п.7 : п.8) | | 24,16 | 25,25 | 25,72 |
10. Усредненная цена продаж 1 квартиры | 25,04 |
Стоимость объекта оценки составляет 500 800 (25,04 х 20).
Скорректированная продажная цена 1 квартиры может быть определена и как средняя взвешенная величина. Для этой цели максимальный весовой коэффициент (в сумме они составляют единицу) должен быть установлен для объекта-аналога, который наиболее близок к объекту оценки по своим характеристикам.
Вычисления, которые оценщик осуществляет для внесения поправок к цене, основываются на логике и здравом смысле, а не сводятся к выполнению последовательных математических вычислений. Временные поправки, учитывающие дату продажи, целесообразнее всего устанавливать в процентах на месяц или год; различия в местоположении можно выразить в процентах.
Возможны следующие соотношения между объектом оценки и сопоставимыми продажами:
1. Поправок не требуется, так как объект оценки и аналог практически идентичны.
2. Объект лучше сопоставимой продажи на 10 %. Цена сопоставимой продажи должна быть увеличена на 10 % (необходимо применить к ней коэффициент 1,1).
3. Объект хуже сопоставимой продажи на 10 % . Для учета различия следует снизить стоимость сопоставимой продажи на 10 % (применить коэффициент 0,9).
4. Сопоставимая продалса лучше объекта на 10 %. Цену объекта следует уменьшить, разделив ее на 1,1.
5. Сопоставимая продажа на 10 % хуже объекта. Цена сопоставимого объекта должна вырасти, для чего следует ее разделить на 0,9.
Долларовые поправки предпочтительнее, так как последовательность их применения к различным характеристикам не меняет результатов. Иная ситуация с процентными поправками: их последовательность влияет на конечный результат корректрхровок. В любом случае оценщик должен самостоятельно принимать реше-
ния. Американский институт оценщиков, согласуясь со спецификой отечественной экономики и характером рынка недвижимости, предлагает следующий порядок внесения поправок [хар.]:
1. Передаваемые имущественные права. Поправка учитывает различия в правовых статусах объекта оценки и сопоставимого объекта.
2. Финансовые условия. Поправка учитывает условия финансирования покупки недвижимости.
3. Условия продажи. Наличие каких-либо обстоятельств, не позволяющих считать, что цена оценки отражает рыночную стоимость (сделки между зависимыми контрагентами).
4. Временной фактор. Поправка учитывает изменение рыночных цен за период, отделяющий дату продажи объекта оценки и сопоставимой продажи.
5. Местоположение. Поправка предлагает учет любого различия в местоположении сравниваемых объектов, способного оказывать влияние на стоимость объекта.
6. Физические характеристики. Поправка учитывает любые несоответствия в физических характеристиках объектов.
Применение процентных поправок на кумулятивной основе также устраняет проблему приоритетности корректируемых характеристик.
Корректировки показателей стоимости объекта оценки относительно объектов-аналогов могут осуществляться по методике, приведенной ниже. Рассмотрим пример.
Характеристики объекта оценки:
1. Жилое строение.
2. Дата постройки - 1.02.2001 г.
3. Дата оценки - 1.04.2004 г.
4. Планировка - комнаты смежные.
5. Состояние квартиры: требуется ремонт.
6. Дом каблирован.
7. Общая площадь - 60 м^.
В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных на рынке не более 1 месяца назад. Характеристики аналогов приведены в табл. 3.4.
Стоимость объекта недвижимости будет определена на основе средневзвешенной цены объектов-аналогов. Определим механизм формирования весов каждой из характеристик объекта, установив соотношение весов расчетно (табл. 3.5).
Таблица 3.4
Характеристики объектов-аналогов
JSToJVo п/п | Цена продажи, дол. | Общая площадь. | Цена дол. | Характеристики |
| Планировка | |
| 36600 | | | нет | раздельная | не требуется |
| 33800 | | | | раздельная | не требуется |
| 27360 | | | | раздельная | требуется |
| 32450 | | | | смежная | не требуется |
| 35190 | | | | смежная | требуется |
| 30500 | | | нет | смежная | не требуется |
| 28910 | | | нет | смежная | требуется |
| 33490 | | | нет | смежная | не требуется |
| 37800 | | | | смежная | не требуется |
| 40300 | | | | смежная | не требуется |
Таблица 3.5
Расчет весовых соотношений характеристик объекта
| | Цена дол. | Калибровка объектов на основе характеристик |
объектов- | | Планировка | |
аналогов | | нет | раздельная | смежная | требуется | не требуется |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
Итого | | 3440 | 2130 | 1730 | 3840 | 2080 | 3490 |
Среднее | | 3440 : 6 | 2130:4 | 1730:3 | 3840 : 7 | 2080 : 4 | 3490 : 6 |
значение | | =573 | = 532 | = 577 | = 549 | = 520 | = 582 |
Сравнительный подход
Окончание табл. 3.5
Приращение ишмости за -иг характе-j рис тик объекта
573-532 = 41
577-549 = 28
582-520 = 62
Соотношение
приращения
(гггносительно
минимального
.{иачения)
41 : 28 = 1,416 -1,5
28 : 28 = 1
62:28 = 2,2 = 2.0
Определим средневзвешенную цену 1 кв. метра площади, присвоив каждой характеристике веса в соответствии с установленными соотношениями приращений стоимости, характеризующих вклад каждой из характеристик в цену объекта (наличие кабеля : планировка комнат : состояние квартиры = 1,5 : 1 : 2). Веса будут установлены на основе парных сравнений объекта оценки с каждым аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес, если нет - ставим ноль (табл. 3.6).
Таблица 3.6
Определение стоимости объекта
Объекты-аналоги | Цена 1м\ долл. | Веса характеристик | Сумма весов | Взвешенная цена 1 м^ гр.2 X гр.6 |
| 11ланировка | |
| | | | | | |
| | | | | | 9,75 |
| | | | | | 1680 |
| | | | | | 1375 |
| | | | | | 1785 |
| | | | | | |
| | | | | | 1470 |
| | | | | | |
| | | | | | 1575 |
| | | | | | 1550 |
Итого | | | | | | 11450 |
Средневзвешенная цена 1 | 11450:21 = 545 |
Стоимость объекта оценки | 545x60-32700 |
4. Доходный подход
4.1. Метод мультипликатора валовой ренты
Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно применять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информация о них полностью отсутствует.
Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).
Основные этапы применения метода:
1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду.
МВР = Ц/А^
где МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; год ~ годовой рентный доход.
2. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах.
3. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необходимые корректировки.
4. Определить стоимость объекта оценки (С),
С = МВРхА .
год
Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует применять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные
рактеристики, а также рынок недвижимости активен и зафик- мровано большое количество продаж.
В случае, если собранная рыночная информация отвечает притокам достаточности и достоверности, арендная плата может И1[)еделяться без поправок, как средняя величина. В противном 1учае необходимо внести поправки. Рассмотрим технику внесения поправок на примере (табл. 4.1.1).
Сопоставимый объект 1
Район сходен с оцениваемым объектом. Имеются ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду за 1215 дол. в год, без мебелрх, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 2
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1275 дол. в год.
Сопоставимый объект 3
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на две машины, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1320 дол. в год.
Сопоставимый объект 4
Тот же район. Центральное кондиционирование, 2 ванные комнаты, гараж на две машины. Был сдан в аренду без мебели за 1395 дол. в год, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 5
Тот же район. Имеются 1 ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели за 1410 дол. в год, с включением оплаты коммунальных услуг в арендную плату.
Таблица 4.1.1
Расчет арендной платы
Поправки | Арендная плата, дол. |
| |
1. Поправка на количество ванных комнат | |
1.1. Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната; гараж на 1 машину | 1215 |
Окончание табл. 4.1.1
| |
1.2. Сопоставимый объект 2: 2 ванные комнаты; гараж на 1 машину | 1275 |
1.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату | |
2. Поправка на размер гаража | |
2.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната; гараж на 1 машину | 1215 |
2.2 Поправка на количество ванных комнат | |
2.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п. 1.3) | |
2.4. Скорректированная арендная плата (п.2.2.-п.2.3) | 1320-60 = 1260 |
2.5. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.4 - п.2.1) | 1260-1215 = 45 |
3. Поправка на кондиционирование воздуха | |
3.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования | 1215 |
3.2. Сопоставимый объект 4: 2 ванные комнаты; гараж на 2 машины | 1395 |
3.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п. 1.3) | |
3.4. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.5) | |
3.5. Скорректированная арендная плата (П.3.2-П.З.З-П.3.4) | 1395-60-45 = 1290 |
3.6. Разница, приходящаяся на наличие кондиционирования (п.З.5 - п.3.1) | 1290-1215 = 75 |
4. Поправка на включение оплаты коммунальных услуг в арендную плату | |
4.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, коммунальные платежи не включены в арендную плату | 1215 |
4.2.Сопоставимый объект 5:1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, с включением коммунальных платежей в арендную плату | 1410 |
4.3. Разница, возникающая из-за включения коммунальных рлатежей в арендную плату (п.4.2- п.4.1) | 1410-1215 = 195 |
1 оценке объекта следует принять либо текущую арендную 1ату, либо скорректированную путем сравнения объекта оценки другими, сдающимися в аренду, и внесения поправок.
4.2. Метод физического остатка
Стоимость в данном случае определяется путем капитализации < статочного дохода.
Остаточный доход - это сумма, оставпхаяся после удовлетворения требований к доходности одного из элементов объекта оценки (недвижимость или земля).
Техника остатка для земли
В основе метода лежит предположение, что земля не производит ничего, и требования к другим факторам производства должны быть удовлетворены в первую очередь. Широкое применение метод находит в случаях, когда здания и сооружения относительно новы и их стоимость и срок полезной жизни могут быть определены с высокой точностью.
Пример.
Стоимость зданий и сооружений - 450 ООО дол.; Срок экономической жизни - 50 лет; Ставка дохода на инвестиции - 12 % .
Применим для расчета стоимости недвижимости технику остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу (табл. 4.2.1).
Таблица 4.2.1
Техника остатка для земли
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход (1-й год) | 65 000 |
2. Стоимость зданий и сооружений | 450 ООО |
3. Годовая норма возврата капитала, % (100 % : 50 = 2 %) | |
4. Ставка капитализации, % (12 % + 2 % = 14 %) | |
5. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.2: п.4 X 100) | 63 ООО |
6. Доход, относимый к земле (п.1 - п.5) | 2 000 |
7. Стоимость земли (по 12 % ставке без ограничения срока) (п.6: 12x100) | 16 667 |
8. Стоимость объекта оценки (п.2 -f- п.7) | 466 667 |
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход | 65 000 |
2. Взнос на амортизацию (кол. 6,50 лет, 12 %) | 0,120417 |
3. Стоимость зданий и сооружений | 450 ООО |
4. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.З X п.2) | 54 188 |
5. Остаточный доход от земли (п.1 - п.4) | 10812 |
6. Стоимость земли (п.5 : 12 х 100) | 90 102 |
7. Стоимость объекта оценки (п.З + п.6) | 540 102 |
Применяемый метод определения ставки капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Прямолинейный метод основан на предположении, что доходы от земли постоянны и доходы от зданий и сооружений сокращаются. Аннуитетный метод основан на предположении, что доходы от земли и от зданий постоянны на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Последний подход более логичен, поскольку здания и земля являются единым целым и редко удается их разделить для целей оценки.
Техника остатка для зданий
В тех случаях, если стоимость земли мржет быть определена достаточно достоверно (существует активный рынок земельных участков), применяется метод остатка для зданий.
В данном случае предполагается, что доходы от зданий трудно определить, поскольку они давно построены и утратили свои функциональные характеристики.
Пример приведен в табл. 4.2.3.
Таблица 4.2.3
Техника остатка для здания
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход | 65 ООО |
2. Стоимость земли (по сравнимым продажам) | 50 ООО |
3. Доход, относимый к земле (п.2 х 12 : 100) | 6 000 |
При прогнозировании равновеликих доходов от зданий и сооружений в течение 50 лет следует применить аннуитетный метод возврата инвестиций (табл. 4.2.2).
Таблица 4.2.2
Техника остатка для земли (аннуитетный метод возврата капитала)
Окончание табл. 4.2.3
I. Доход от здания (п.1 - п.З)
59 ООО
). Стоимость здания при прямолинейном методе возврата инвестиций (5900 : 14 % х 100)
421 429
I (). Стоимость объекта оценки (п.2 + п.5)
471 429
Возможны случаи, когда техника остатка для земли показыва-(т отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого .?смле. Наиболее вероятно, что в этом случае здание является избыточным улучшением для данного участка. В случае, если техника остатка для здания дает отрицательный остаточный доход, наиболее разумным решением будет снос строения.
Расчет остаточной стоимости объекта (реверсии) Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекраш;ении поступлений потока доходов. Реверсия может быть определена по истечении срока экономически полезной жизни объет^-та или при его перепродаже на более ранних этапах.
Реверсия по истечении срока экономически полезной жизни объекта определяется исходя из предположения, что стоимость земли остается неизменной и доход от нее также. Норма прямолинейного возмещения капитала применяется на основе предположения, что поток доходов от здания является убывающим во времени (табл. 4.2.4).
Таблица 4.2.4
Расчет стоимости объекта
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход, дол. | 65 000 |
2. Срок экономически полезной жизни, лет | |
3. Стоимость земли (не обесценивается), дол. | 50 ООО |
4. Ставка дохода на инвестиции, % | |
5. Доход от земли (п.2 х п.4 : 100), дол. | 6 000 |
6. Доход от зданий (п.1 - п.5), дол. | 59 ООО |
7. Фактор аннуитета (50 лет, 12 %) | 8,3045 |
8. Фактор аннуитета (50 лет, 12 % + 2 %) | 7,1428 |
9. Стоимость потока доходов от земли, (п.5 х п.7), дол. | 49 827 |
10. Стоимость потока доходов от зданий (п.6 х п.8), дол. | 421429 |
11. Фактор реверсии (50 лет, 12 %) | 0,00346 |
12. Реверсия (п.З х п.11), дол. | |
13. Стоимость объекта оценки (п.9 + п.10 + п. 12) | 471429 |
2 - 2696 Симионова
1 2 3 4 5 6 ...
45
