Главная »
Книжные издания1 2 3 4 5 6 7 ...
45 В случае, если перепродажа объекта происходит до истечения срока экономически полезной жизйи, методика определения реверсии и, соответственно, стоимости объекта, будет следующей (табл. 4.2.5). Например, объект со сроком полезной жизни 50 лет будет перепродан через 10 лет. Оставшиеся 40 лет объект будет приносить доход 65 ООО дол. ежегодно, а затем земля будет перепродана за 50 ООО дол.
Таблица 4.2.5
Расчет стоимости объекта при расчете возврата инвестиций по прямолинейному методу
Показатели | Значение |
1. Чистый операционный доход, дол. | 65 000 |
2. Ставка дохода на здание, % | |
3. Фактор аннуитета за 40 лет при ставке 12 % | 8,2438 |
4. Доход от здания (п.1 х п.З), дол. | 535 845 |
5. Фактор текущей стоимости единицы при ставке 12 % за 40 лет | 0,01074 |
6. Стоимость земли, дол. | 50 ООО |
7. Реверсия на землю (п.6 х п.5), дол. | |
8. Стоимость перепродажи через 10 лет (п.4 + п.7), дол. | 536 382 |
Техника общего физического коэффициента капитализации
Стоимость объекта недвижимости в целом, включая здание и землю, может быть получена на основе общего физического коэффициента капитализации. Определяется данный коэффициент, исходя из структуры стоимости объекта. Первоначально необходимо определить долю стоимости объекта, приходящуюся на строение (коэффициент улучшения).
Рассмотрим пример. Продолжительность экономической жизни объекта - 50 лет; коэффициент улучшений - 0,9 (табл. 4.2.6, 4.2.7).
Таблица 4.2.6
Оценка собственности на основе общего физического коэффициента капитализации (прямолинейное возмещение капитала)
№ | Актив | Доля в стоимости | | Взвешенный |
п/п | объекта | доходности | коэффициент |
| | | 0,14 | 0,126 (0,14x0,9) |
| | | 0,12 | 0,012(0,12x0,1) |
| Взвешенный коэффициент капитализации | 0,138 |
| Чистый операционный доход | 65 000 |
| Стоимость объекта (п4 : п.З) | 471 015 |
Таблица 4.2.7
Оценка собственности на основе общего физического коэффициента капитализации (метод аннуитетного возмещения капитала)
м/п | Актив | Доля в стоимости объекта | Коэффициент капитализации | Взвешенный коэффициент капитализации |
| | | 0,120417 | 0,108375 |
| | | | 0,012 |
| Взвешенный коэффициент капитализации | 0,120375 |
| Чистый операционный доход | 65 000 |
| Стоимость объекта (п.4 : п.З) | 539 979 |
В условиях инфляции цены на недвижимость растут. В силу ггого оценщику необходимо скорректировать стоимость объекта.
Пример. Стоимость земли составляет 10 % от текущей стоимости всего объекта и, по прогнозам индекса инфляции, стоимость земли будет расти на 5 % в год в течение 10 лет. Здания и сооружения составляют 90 % стоимости, и стоимость будет расти в течение 10 лет по 3 % в год (5 % инфляции минус 2 % износа) (табл. 4.2.8).
Таблица 4.2.8 Расчет прироста стоимости в условиях инфляции
п/п | Актив | Доля в стоимости объекта | Рост стоимости, % | Фактор роста (за 10 лет) | Средневзвешенный фактор роста стоимости |
| Здания и сооружения | | | 1,3439 | 1,20951 |
| | | | 1,6289 | 0,16289 . |
| Средневзвешенный фактор роста стоимости | 1,3724 |
| Прирост стоимости, % | (1,3724-1,0000) X 100 % =37,24% |
4.3. Метод капитализации чистого операционного дохода
Метод капитализации чистого операционного дохода основан на формуле:
чод
к
где ЧОД - чистый операционный доход от владения объектов
недвижимости, руб.;
К - ставка капитализации. Реализация данного метода предполагает основательное изучение рыночных данных, в частности:
спрос и предложение на рынке услуг аренды;
ставки арендной платы;
стабильность доходов;
факторы, влияющие на ставки капитализации;
прогнозные показатели эксплуатационных затрат.
Чистый операционный доход является специфическим термином оценочной деятельности. Чистый операционный доход определяется как ожидаемая величина годового дохода, получаемого от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и без учета амортизационных отчислений. Прогнозируется данный показатель на год вперед после даты оценки на основе рыночных ставок арендной платы.
ЧОД = ЭВД - ОР,
где ЭВД - эффективный валовый доход, руб.; ОР - операционные расходы, руб.
ЭВД = ПВД-П,
где ПВД - потенциальный валовый доход, руб.;
П - потери арендодателя, возникающие в результате незагруженности объекта, сменяемости арендаторов, недобора денежных средств, руб.
Чтобы правильно прогнозировать потенциальный валовый доход, необходимо обосновать показатель арендной платы, изучив информацию по рынку аренды, сопоставив арендуемые объекты с объектом оценки, сделать необходимые корректировки на несоответствие характеристик сравниваемых объектов. Чем ближе отобранные аналоги к оцениваемому объекту, тем меньпю корректировок будет произведено, и наоборот. Рентная поправка по данным рынка производится путем парных сравнений (табл. 4.3.1).
Потенциальный валовый доход кроме доходов от аренды может включать и другие доходы, в частности плату за пользование стоянкой, гаражом, стационарной телевизионной антенной, установку рекламных щитов.
Таблица 4.3.1
Расчет арендной поправки
VJVo п/п | Объекты | Арендная плата, дол. |
| Магазин розничной торговли с удобным подъездом к складу | |
| Аналогичный объект с затрудненным подъездом | |
| Поправка на наличие удобного подъезда | + 80 |
В оценочной теории расходы владельца недвижимости делятся на три группы:
1. Постоянные расходы. К ним относятся фиксированные пла-гежи владельца в виде страхования объекта недвижимости, налога на недвижимость.
2. Операционные (эксплуатационные) расходы - это типичные расходы на содержание недвижимострх, необходимые для поддержания потока доходов, включающие в себя:
плату за услуги по управлению объектом как доходной единицей;
коммунальные услуги (электричество, газ, другое топливо, вода, канализация, вывоз мусора);
заработную плату персоналу за уборку, охрану, обслуживание лифта, сбор платежей с налогами на заработную плату и пособия служащим, содержание и ремонт;
договорные услуги по содержанию лифта, противопожарной системы, телефона, бассейна, газонов, дезинфекцию;
уборку снега и помещений;
плату за юридические, бухгалтерские и рекламные услуги.
Очевидно, что список может быть уточнен и расп1ирен, в зависимости от конкретной ситуации содержания объекта. Прогнозируя расходы, оценщик должен рассмотреть ретроспективу, установить наиболее типичные расходы и составить прогноз изменений. Анализ наиболее типичных ситуаций позволит выявить количественное потребление ресурсов, а механизмы прогнозирования - будущие цены и тарифы.
3. Резервы. Поскольку некоторые расходы существенно варьируются по годам, необходимо создание резервов на непредвиденные расходы. Резервируются также средства на ремонт строения и всех коммуникаций, ориентируясь на нормативный срок службы. Например, если нормативный срок эксплуатации водопровода 20 лет,
Чистый операционный доход |
Показатели | Значение |
1. Доход от 6 2-комнатных квартир без кондиционера 400 дол./ мес. X 12 месяцев х 6 квартир | 28800 |
2. Доход от сдачи в аренду 6 2-комнатных квартир с кондиционерами 420 дол./мес. х 12 месяцев х 6 квартир | 30240 |
3. Доход от сдачи в аренду 6 3-комнатных квартир с двумя ванными комнатами 500 дол./мес. х 12 меся т,ев х 6 квартир | 36000 |
|
то ежегодно резервируется 1/20 часть его стоимости. Определяя резервы, можно ориентироваться на следующий перечень: кухонные плиты; холодильники; посудомоечные машины; микроволновые печи; мусоропроводы; вентиляция; мебель ковровые покрытия; кондиционеры; стиральные машины; портьеры; посуда;
недолговечные компоненты здания (кровля, лифт, телефонная система, охранная система). 4. Прочие расходы, не вошедшие в вышеперечисленные группы, включают:
процент по ипотечному кредр1ту;
амортизацию основного долга по ипотечному кредиту;
страхование ипотечных кредитов;
подоходный и другие налоги, связанные с предпринимательской деятельностью;
вознаграждение управленческого персонала;
амортизационные начисления.
В зарубежной рыночной практике прочие расходы включаются в расходы при расчете чистого операционного дохода лишь в целях налогообложения.
Рассмотрим пример расчета чистого операционного дохода (табл. 4.3.2) многоквартирного жилого дома.
Таблица 4.3.2
Окончание табл. 4.3.2
\. Доход от сдачн в аренду 6 3-комнатных квартир с одной панной комнатой 450 дол./мес. х 12 месяцев х 6 квартир | 32400 |
.). Плата за пользование стиральными машинами 20 дол./мес. X 12 месяцев х 24 квартиры | 5760 |
(). Потенциальныр! валовый доход (п.1 + п.2 п.З + п.4 + п.5) | 133200 |
7. Недополучение дохода от неритмичной загрузки, смены арендаторов, неплатежей (2 % от всех видов доходов) (п.6 X 2 : 100) | 2664 |
8. Эффективный валовый доход (п.6 - п.7) | 130536 |
9. Постоянные расходы, годовые в том числе: страхование имущества налог на имущество земельный налог | 3900 1200 1800 900 |
10. Эксплуатационные расходы, годовые в том числе: коммунальные услуги уборка и вывоз мусора заработная плата служащих с начислениями стрижка газонов оплата управленческих услуг содержание и ремонт уборка и вывоз снега | 10850 1150 200 2300 200 1800 4900 300 |
11. Резервирование средств, год в том числе: ковровые покрытия кровля кухонное оборудование | 4300 1300 1200 1800 |
12. Прогнозируемый чистый операционный доход (п.8 -П.9-П.10-ПЛ1) | 111486 |
Далее следует определить ставку капитализации для преобразования чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки. Если существует достаточная и достоверная рыночная информация о сделках с аналогичными объектами, следует применить метод прямой капиталрхзации. Ставка капитализации в данном случае называется общей ставкой. Определяется общая ставка путем усреднения соотношений чистого операционного дохода и цены продажи, полученных по каждому объекту-аналогу. Простота данного метода определения ставки капитализации явля-
4.4. Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков формирует стоимость недвижимости следующим образом:
С = ДДП + ТСР,
где ДДП - текущая стоимость периодического денежного потока, руб.
TCP - текущая стоимость реверсии, возвращающаяся в конце инвестиционного периода, руб. Указанный метод предполагает следующие этапы.
1. Установление прогнозного периода, в течение которого владелец может извлекать доходы из принадлежащей ему недвижимости. Горизонт прогнозирования устанавливается оценщиком, исходя из характеристик объекта, включая его хронологический возраст.
2. Прогнозирование денежных потоков на каждый год прогнозного периода. Оценщик не стремится принимать в расчет более короткий период, например месяц или квартал, поскольку существенно результат это не меняет, а лишь создает дополнительные проблемы. Во-первых, возникает необходимость учета фактора сезонных колебаний. Во-вторых, применение более коротких периодов требует иных суждений и обоснований по поводу ставки дисконта.
3. Определение стоимости реверсии на конец прогнозного периода.
4. Расчет ставки дисконта.
5. Преобразование величин каждого из периодических денежных потоков и реверсии в текущую стоимость путем применения механизма дисконтирования.
6. Оценка стоимости предприятия путем суммирования текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.
ется кажущейся, поскольку необходимо определить значения чистых операционных доходов по каждому объекту, для чего нужны полные характеристики объектов.
Другие варианты определения ставки капитализации приведены в разделе.
в оценке недвижимости при выборе ставки дисконта оценщику к^дует рассмотреть все возможные действия и экономические . .ультаты всех участников рынка.
Выбор ставки дисконта
Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный I .1 питал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.
Используемая в расчетах ставка дисконта должна соответство-нать пр1нятой модели денежного потока. Если денежный поток I ассчитывается без учета инфляции, такой же подход следует применить и к расчету ставки дрхсконта.
Модель денежного потока для собственного капитала требует применения ставки дисконта, равной требуемой собственником бизнеса норме отдачи на вложенный капитал. Наиболее распространенными методами расчета такой ставки являются:
модель оценки капитальных активов;
модель кумулятивного построения.
Для дисконтирования бездолгового денежного потока применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный и заемный капитал, где в качестве весов принимаются доли собственных и заемных средств в структуре капитала (метод средневзвешенной стоимости капитала).
Модель оценки капитгшьных активов строится на предположении, что инвестор стремится к получению дополнительных доходов по сравнению с гарантированными доходами от безрисковых инвестиций.
В соответствие с изложенным подходом ставка дисконта определяется по формуле:
R = R, + p(R-R,) + S,+S2 + C,
где R - ставка дисконта (ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал), % ; Р - коэффициент бета;
R - среднерыночная ставка дохода на инвестиции, % ;
(R - R) - рыночная премия за риск, % ;
Sj - премия за риск для малых компаний, % ;
- премия за риск, характерный для отдельной (оцениваемой) компании, %; С - страновой риск, % .
Безрисковая ставка дохода на капитал (К^.) определяется, исходя из отдачи по безрисковым инвестициям. Как правило, речь идет о долгосрочных правительственных облигациях с гарантированными выплатами и высокой степенью ликвидности.
Коэффициент бета ф) учитывает степень риска ршвестирования, обусловленную влиянием макро- и микроэкономических факторов. Для открытых акционерных обществ индикатором, позволяющим измерить такого рода риск, является падение или рост курса акций на рынке ценных бумаг.
На фондовом рынке существуют систематические (обусловлены макроэкономическими факторами) и несистематические (обусловлены микроэкономическими факторами) риски. При помощи коэффициента бета определяются систематические риски.
Рассчитывается этот показатель на основе колебаний курса акций отдельных компаний и усреднения полученной информации.
Если коэффициент бета равен 1, то это означает, что систематический риск не отличается от общерыночного и колебания доходности акций не отличаются от средних колебаний доходности по рынку в целом. Коэффициент бета бЬльше единицы, если риск по акциям конкретной компании выше рыночного, и меньше единицы, если он ниже рыночного.
В рыночной практике, как правило, коэффициенты бета рассчитываются по отраслям и служат мерой риска для инвестиций в данную отрасль. В условиях, когда государственные ценные бумаги не могут считаться безрисковыми, необходимо искать другие подходы к определению безрисковой ставки. В частности, предлагается [22] в качестве безрисковой ставки принимать ставки по валютным депозитам Сбербанка и других надежных банков. Можно взять за основу безрисковую ставку, применяемую зарубел^ными компаниями, и скорректировать ее на страновой риск с учетом реальных условий хозяйствования в отечественной экономике, что и предусмотрено настоящей формулой.
Корректировка на размеры компаний связана с тем, что в расчете безрисковой ставки и коэффициента бета чаще всего используют данные, полученные при изучении риска инвестирования в крупные компании, информация о которых более доступна для анализа. Однако чаще всего требуется оценка малых компаний. Инвесторы назначают цену на акции мелких компаний выше, чем для крупных компаний.
Корректировка на риск, характерный для оцениваемой ком-и.шпи (Sg), предполагает учет специфических для данного вида и.теса особенностей самой компании, которые отличают ее от :\ I их и наличие которых способно привести к снижению доход-н.н гп бизнеса.
Страновой риск учитывает особенности национальной экономики, в частности такие негативные факторы как политическая ih( табильность, высокий уровень инфляции, неравномерное разим гие разных сфер экономики, в том числе и инфраструктуры ч1,ениваемого бизнеса.
Если покупатель компании не является гражданином данной граны, то возникает дополнительный риск, связанный с конвертированием иностранной валюты, политическими акциями, 1и)зможной потерей активов, ограничения в движении капитала, I осударственного регулирования ценных бумаг.
Внести поправку на страновой риск можно следующим образом:
необходимо идентифицировать основные источники риска и возможные негативные последствия для оцениваемого бизнеса;
дать количественную оценку риску, используя метод экспертных оценок, статистический метод и др.
Метод кумулятивного построения ставки дисконта Метод кумулятивного построения ставки дисконта основан на экспертной оценке рисков, связанных с инвестированием в оцениваемый бизнес. Первоначально производится определение безрисковой ставки, к которой затем прибавляются экспертные значения корректировок всех выявленных ppiCKOB, связанных с макроокружением бизнеса, микроэкономическими факторами, со спецификой деятельности компании, ее имущественным и кадровым потенциалом.
Наиболее типичными рисками, у^хитываемыми при кумулятивном построении ставки дисконта, явл5ются:
влияние ключевого персонала на результаты деятельности компании;
размер компании;
структура капитала;
товарная и территориальная диверсификации; диверсификация клиентуры; достоверность ретроспективной информации.
1 2 3 4 5 6 7 ...
45
