Главная » Книжные издания

1 ... 39 40 41 42 43 44 45

По местоположению. Варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 6 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям С высоким уровнем предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.

По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые помещения площадью 50-100 кв. метров. По мере увеличения или уменьшения арендных площадей средняя стоимость арендной платы за 1 кв. метр снижается. По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.

По наличию удобного подъездного пути и возможности въезда и гаража. Эти элементы дополнительных удобств - важные факторы увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. По вышеуказанным критериям из массива оперативной информации за 3-й квартал 2003 года была сделана выборка объектов (табл. 12.1).

Таблица 12.1

Объекты-аналоги

Параметры сравнения

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Адрес

Пос. Мирный ул. Орская

Центр ул. Тельмана

ТВЦ Роствер-тол , ул.Нариманова

Ставка арендной платы, дол./мес.

7500

10500

9000

Площадь общая, кв.м

Источник

Все квартиры города , 3-9 ноября 2003 г.

Все квартиры города , 3-9 ноября 2003 г.

Все квартиры города , 3-9 ноября 2003 г.

Необходимые корректировки проведены в табл. 12.2



Таблица 12.2

Таблица корректировок арендной платы для литера А

Ед. изм.

Объекты сравнения

Элемент сочинения

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Ставка арендной платы

7500

10500

9000

Условия аренды (предоплата):

3 мес.

нет

6 мес.

3 мес.

Корректировка

Скорректированная цена

7875

9975

9000

Местоположение

Пирогова

Тельмана

Нариманова

Корректировка

-10 %

Скорректированная цена

8663

8978

9000

Общая площадь (м кв.):

76,6

Корректировка

-11%

Скорректированная цена

/кв. м

8490

7990

9360

Условия рынка (дата аренды)

Текущий момент

месяца назад

месяца назад

месяц назад

Корректировка

Скорректированная цена

/кв. м

8660

8230

9454

Условия финансирования

наличные

наличные

наличные

наличные

Корректировка

8660

8230

9454

СкГорректированная цена

/кв. м

3,84

4,02

3,96

Отделка:

улучшенная

простая

улучшенная

улучшенная

Корректировка

Скорректированная цена

кв. м

9093

8230

9454

Кол-во корректировок

Удельный вес

Стоимость удельн. весов

0,81

1,21

1,98



Окончание табл. 12.2

Аренда в месяц

9035

1819

2469

4727

Стоимость аренды

год

109360

Потенциальный валовой доход равен 109360 руб./год.

Таблица 12.3

Расчет чистого операционного дохода

Наименование

Показатель

Потенциальный валовой доход в год, руб.

109360

Коэффициент недоиспользования

0,05

Потери от недоиспользования, руб.

5468

Эффективный валовой доход, руб.

103892

Эксплуатационные расходы (в % от эффективного валового дохода)

Эксплуатационные расходы, руб.

10389

Прибыль, руб.

93503

Налог на прибыль (24 % ), руб.

22441

Чистый операционный доход, руб.

71062

Чистый операционный доход округленно составляет 71000 руб./год.

Использование валового рентного мультипликатора

Подход к оценке с использованием МВР основан на предположении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом). Обычно месячная арендная плата и соответствующие мультипликаторы используются при оценке односемейных жилых домов.

Применение подхода по доходу с использованием МВР проводилось в три этапа:

1. Был определен валовой рентный мультипликатор, отражающий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью объекта (по аналогам).



2. Произведен расчет по определению рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости. Используется либо текущая арендная плата (после подтверждения того, что она типична на рынке), либо рыночная рента (рассчитывается путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоставимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые существенные различия между ними).

3. Произведен расчет путем умножения валового рентного мультипликатора, полученного в п. 1, на величину рыночной арендной платы, определяемой в соответствии с п.2.

Расчет мультипликатора валовой ренты

Валовой рентный мультипликатор был получен на основе анализа рыночных данных с использованием значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной платы на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам арендной платы на момент продажи приведены в табл. 12.4:

Таблица 12.4 Расчет валового рентного мультипликатора

Сопоставление объектов недвижимости

Приведенная цена продаж, руб.

Арендная

плата, руб. /год

Валовой рентный мультипликатор

Объект № 1

1341000

107200

12,5

Объект № 2

1609200

125100

12,9

Объект № 3

1132400

89400

12,7

Объект № 4

1251600

100100

12,5

Объект № 5

1460200

114400

12,8

Ср. значение мультипликатора

12,7

Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода:

109360 X 12,7 = 1 386 840 рублей

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода округленно определяется в размере 1 387 ооо руб.

14 - 2696 Симиоиона



13. Согласование результатов

и заключение о рыночной стоимости

Ниже приведены результаты анализа стоимости объекта.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта недвижимости можно использовать несколько подходов оценки, были использованы наиболее целесообразные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Проанализировав поставленную цель оценки, характер использования объекта оценки, степень полноты и достоверности исходной информации, величину погрешности полученных результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода, ему присваивается показатель удельного веса 0,5. Затратный подход в данном случае не отражает в полной мере рыночную ситуацию в связи с давностью постройки, и степень достоверности полученного результата оценивается показателем удельного веса 0,15. Доходному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины, присвоен показатель удельного веса 0,35. Обобщение результатов приведено в табл. 13.1



Таблица 13.1

Определение итоговой стоимости

Подходы

Показатель стоимости, руб.

Удельный вес

Взвешенная стоимость, руб.

Затратный подход

1 379 ООО

0,15

206850

Сравнительный подход

1 299 ООО

649500

Доходный подход

1 387000

0,35

485450

ИТОГО

1341800

Исходя из приведенных в отчете данных и вышеуказанных условий, округляя полученное значение на дату оценки, объект имеет рыночную стоимость:

1 342 ООО рублей (один миллион триста сорок две тысячи рублей).



Оценщик

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

я, нижеподписавшийся, данным удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными:

- изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются моим персональным, непредвзятым, профессиональным анализом, мнениями и выводами;

- я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного заключения; я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

- ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывали профессионального содействия оценщику, подписавшему данный отчет;

- мой анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности ;

- удостоверяю, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями:

- расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.



п / п

Исследуемый параметр

Метод испытания или измерения

Инструменты, приборы оборудование

Объемная деформация здания

Нивелирование

Теодолитная

Фотограмметрия

Нивелиры: Н-3, Н-10, НА-3 и др.

Теодолиты: Т2, Т15, ТаН и др.

Фотоаппараты, стереокомпаратор,

Прогибы и перемещения

Нивелирование Прогибомерами:

а) механического действия

б) жидкостными на принципе сообщающихся сосудов

Нивелиры: Н-3, Н-10, НА-1 и др. ПМ-2,ПМ-3,ПАО-5

Прочность бетона

Метод пластической деформации (ГОСТ 22690.0-88) Ультразвуковой метод (ГОСТ 17624-87) Метод отрыва со складыванием (ГОСТ 226900-88) Метод сдавливания

Молоток Физделя, молоток Каш-карова, пружинистые приборы; КМ,ПМ, ХПСидр.

УКБ-2, Бетон-5, УК14П, Бетон-12 и др.

ГПНВ-5, ГПНС-4 Динамометрические клещи

Прочность раствора

Метод пластической деформации

Склерометр СД-2

Скрытые дефекты материала конструкции

Ультразвуковой метод

Радиометрический метод

Приборы: УКБ-1, УКБ-2, Бетон-12, Бетон-5, УКМП

Приборы: РПП-1, РПП-2, РП6С

Глубина трещин в бетоне и каменной кладке

Подсечка трещин

Ультразвуковой метод

Молоток, зубило, линейка

УК-ЮПМ, Бетон-12, УК-14П, Бетон-5, Бетон-8УРЦ и др.



Окончание таблицы

Ширина раскрытая трещин

Измерение стальными щупами и пр.

С помощью от-счетного микроскопа

Щуп, линейка, штанген-циркуль МИР-2

Толщина защитного слоя бетона

Магнитометрический метод

Приборы :ИЗС-2, МИ-1 , ИСМ

Плотность бетона, камня и сыпучих материалов

Радиометрический метод (ГОСТ 17623-87)

Источники излучения: С^-137,

Выносной элемент типа ИП-3 Счетные устройства: (радиометры): Б-3, Б-4, Бетон-8-УРЦ

Влажность бетона и камня

Нейтронный метод

Источник излучения R/B, Датчик НВ-3

Счетные устройства: СЧ-3, СЧ-4, Бамбук I

Воздухопроницаемость

Пневматический метод

ДСК-3-1,ИВС,-2М

Теплозащитные качества стенового ограждения

Электрический метод

Термощупы: ТМ, ЦЛЭМ, Тепло-метр ЛТИХП

Звукопроводность стен и перекрытий

Акустический метод

Генератор белого шумаГШН-1 Усилители:УМ-50,У-50, Шумо-мер Ш-60В Спектрометр 2112

Параметры вибрации конструкции

Визуальный метод

Механический

метод

Электрооптический метод

Вибромарка

Виброграф Гейгера, ручной виброграф BP-1

Осциллографы: Н-105, Н-700, ОТ-24-51, комплект вибродатчиков

Осадка фундамента

Нивелирование

Нивелиры: Н-3, Н-10, НА-1 и др.



Таблица 2

Определение температуры нагрева бетона по цвету и другим характерным признакам

Цвет бетона

Максимальная температура нагрева, С

Возможные дополнительные эффекты

Нормальный

Нет

Розовый до красного

300-600

Начиная с ЗОО^С - поверхностные трещины, с бОО^С - глубокие трещины, с 572С - раскол или выкал заполнителей, содержащих кварц

Серовато-черноватый до тем но-желтого

600-950

TOO-SOOC - отколы бетона, обнажающие в ряде случаев арматуру, 900С - диссоциированный известняковый заполнитель и цементный дегидратированный камень сыплются, крошатся

Темно-желтый

Более 950

Много трещин, отделение крупного заполнителя от растворной части

Таблица 3

Определение величины снижения прочности бетона после пожара

Вид и условия твердения

Снижение прочности, % , при максимальной температуре нагрева, *С

Тяжелый с гранитным заполнителем, естественное

То же,

тепловлажностная обработка

То же,

с известняковым заполнителем

Легкий с керамзитовым заполнителем, тепловлажностная обработка

прочности бетона принимаются равными нулю. 2. Промежуточные значения прочности бетона устанавливаются линейной интерполяцией.



1 ... 39 40 41 42 43 44 45