Главная » Книжные издания

1 ... 3 4 5 6 7 8 9 ... 45

Таблица 4.4.6

Расчет ставки капитализации

Аналоги

Цена сделки.

Коэффициент капитализации

тыс.дол.

тыс.дол.

(п.2 : п.З)

2826

0,23

3889

0,18

0,25

2448

0,21

681,5

3587

0,19

3136

0,22

Текущая стоимость реверсии составит 657682:

3146738 X

(1 + 0,12)

Стоимость объекта оценки составляет

3302246 (2644564 + 657682)

Нами приведены основные методы доходного подхода к оценке недвижимости. Один из них - метод капитализации дохода, в котором на основе ставки капитализации определяется стоимость недвижимости. В расчете участвует прогнозный годовой доход, который способна приносить данна^я недвижимость.

Метод дисконтированного денежного потока требует прогнозирования доходов на весь период владения объектом. Этот период может быть либо установлен заказчиком оценки, либо рассчитан самим оценщиком, исходя из возможностей объекта приносить доход.



5. Методика оценки эффективности инвестиционных проектов

5.1. Общие положения

Основные принципы, методы и показатели оценки эффективности инвестиционных проектов изложены в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов , утвержденных Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ 21.06.1999 (Приказ № ВК 477).

Рекомендуется определять следующие виды эффективности:

эффективность проекта в целом;

эффективность участия в проекте. Эффективность проекта в целом включает в себя:

общественную (социально-экономическую) эффективность;

коммерческую эффективность проекта.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия проекта для общества в целом, непосредственные затраты и результаты проекта, а также внешние результаты и затраты в других секторах экономики, внеэкономические эффекты.

Показатели коммерческой эффективности учитывают финансовые последствия проекта для участника, реализующего проект, в предположении, что он произвел все необходимые затраты и пользуется всеми результатами проекта.

Основные принципы оценки эффективности проектов:

рассмотрение проекта на протяжении всего жизненного цикла;

моделирование денежных потоков;

сопоставимость вариантов проекта;

принципы положительности и максимума эффекта;

учет фактора времени;

учет предстоящих затрат и поступлений, а ранее созданные и привлекаемые ресурсы оцениваются по альтернативной стоимости (отражают максимальное значение упущенной выгоды);



оценка эффективности проекта осуществляется путем сопоставления ситуации с проектом и без проекта ;

учет всех существенных последствий проекта;

учет возможного несовпадения интересов различных участников проекта;

многоэтапность оценки проекта (на различных стадиях проекта эффективность определяется с различной глубиной проработки);

учет влияния потребности в оборотном капитале, необходимом для обеспечения функционирования создаваемого предприятия;

учет влияния инфляции для разных валют проекта;

учет в количественной форме неопределенности и рисков проекта.

При дисконтировании денежных потоков проекта коэффициенты дисконтирования должны соотноситься с видами эффективности проекта:

коммерческая норма дисконта применяется при определении коммерческой эффективности проекта с учетом альтернативной эффективности использования капитала;

норма дисконта для участника проекта отражает эфс1>ективность участия в проекте и выбирается самими участниками;

социальная норма дисконта, устанавливаемая централизованно органами управления народным хозяйством (в том числе по регионам);

бюджетная норма дисконта используется при расчетах бюджетной эс]х1эективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств; устанавливается органами, по заданию которых оценивается бюджетная эффективность.

В качестве основных показателей эффективности инвестиционных проектов применяются: чистый доход (ЧД);

чистый дисконтированный доход (ЧДД); внутренняя норма доходности (ВНД); срок окупаемости (Т);

индекс доходности затрат и инвестиций (ИД); система показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия - участника проекта. Чистый доход ~ это накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период.



Чистый дисконтированный доход - это накопленный дискоити-I ианный эффект за расчетный период.

[истый доход и чистый дисконтированный доход характеризу-к г превышение суммарных денежных поступлений за расчетный 11 - I )иод над суммарными затратами по проекту, соответственно, без \ чета и с учетом неравноценности доходов и затрат, относяш;ихся I различным моментам времени. Для признания проекта экономически целесообразным указанные показатели должны быть I. < )л ожительными.

Внутренняя норма доходности - это положительное число, при-И4ШВ которое в качестве ставки дисконта, можно обратить чистый I псконтированный доход в ноль.

Внутренняя норма доходности проекта - это процентная став-ка, которая уравнивает текущую стоимость чистого денежного потока от инвестиций с текущей стоимостью наличных расходов, < иязанных с инвестициями. Иными словами, это учетная ставка, при которой инвестиции точно возмещаются дисконтированными чистыми поступлениями от них.

Полученное значение внутренней нормы доходности, удовлетво-I )яющее указанному условию (ЧДД = 0), следует сравнить с нормой дисконта (НД). Проекты, имеющие ВИД > ИД, следует признать )ффективными. В противном случае (ВНД < НД) проект экономически нецелесообразен.

Срок окупаемости - это период времени от начала реализации проекта до его полной окупаемости (затраты полностью компенсируются доходами от проекта).

Срок окупаемости может быть определен на более реалистичной базе с учетом дисконтирования доходов и затрат.

Индексы доходности характеризуют относительную отдачу проекта на вложенные средства. При этом в расчет могут приниматься как дисконтированные, так и недисконтированные денежные потоки.

Индекс доходности затрат - это отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленных платежей).

Индекс доходности дисконтированных затрат - это отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков.

Индекс доходности инвестиций - это отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной



величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности.

Индекс доходности может быть определен на основе дисконтированных денежных потоков.

Оценка коммерческой эффективности инвестиционного проекта

Расчет показателей эффективности основан на следующих принципах:

используются текущие или прогнозные цены на продукты, услуги, материальные ресурсы;

денежные потоки рассчитываются в тех же валютах, в которых предусмотрены приобретение ресурсов и оплата продукции проекта;

заработная плата включается в операционные издержки с учетом начислений;

если проект предусматривает одновременные и производство и потребление некоторой продукции, в расчетах следует учесть только затраты на производство; в расчетах учитываются налоги, сборы и установленные льготы;

если проект предусматривает одновременное осуществление нескольких видов операционной деятельности, в расчетах необходимо учесть затраты по каждому из них. Для определения коммерческой эффективности рассчитывают 2 вида денежных потоков:

денежный поток от операционной деятельности;

денежный поток от инвестиционной деятельности.

Оценка бюджетной эффективности

Показатели бюджетной эффективности определяются на основании потока бюджетных средств.

К притокам средств следует отнести:

налоги, акцизы, пошлины, сборы, отчисления, установленные законодательством;

доходы от лицензирования, тендеров, конкурсов;

платежи в погашение кредитов, выданных из бюджета;

платежи в погашение налоговых кредитов;

дивиденды по ценным бумагам, выпущенным в связи с инвестиционным проектом;



выплата пособий работникам, оставшимся без работы в результате реализации проекта.

К оттокам средств относятся:

сумма инвестиционного кредита;

субсидирование проекта;

бюджетные дотации на продукцию проекта;

налоговые льготы;

государственные гарантии займов и инвестиционных рисков;

прямое финансирование предприятий - участников проекта;

рост налоговых поступлений от предприятий;

приток налогов за счет снижения безработицы.

Учет инфляции

Влияние инфляции особенно существенно в проектах с длительным инвестиционно-строительным циклом.

Учет инфляции осуществляется с использованием:

общего индекса внутренней рублевой инфляции;

прогнозов валютного курса рубля;

прогнозов внешней инфляции;

прогнозов изменения во времени цен на продукцию проекта и потребляемые им ресурсы;

прогноза изменений финансовых нормативов государственного регулирования.

Устойчивость проекта

Проект считается устойчивым, если при всех сценариях его реализации он является эффективным, а возможные неблагоприятные последствия компенсируются мерами, предусмотренными организационно-экономическим механизмом проекта.

Для оценки устойчивости проекта следует применить метод вариации параметров проекта. Основными параметрами, оказывающими влияние на показатели эффективности проекта, следует считать:

инвестиционные затраты (или их отдельные элементы);

объемы производства продукции, работ или услуг;

издержки производства и сбыта (или их отдельные элементы);

проценты за кредит;



индексы цен;

индексы инфляции;

задержку платежей.

Показатели устойчивочти проекта приведены в табл. 5.1.1.

Таблица 5.1.1

Показатели устойчивости проекта

Показатели

Номер шага расчета (т)

Объем продаж, тыс. ед.

Цена единицы, руб.

Затраты на единицу, руб.

Инвестиции, тыс. руб.

Сальдо доходов от операционной и инвестиционной деятельности, тыс. руб.

(пЛ X п.2 - пЛ X п.З) - п.4

-700

1180

1293

1118

Базисный индекс рублевой инфляции

1,00

1,70

2,75

3,03

3,18

3,34

3,51

3,68

Ставка дисконта

Коэффициент дисконта

1,00

0,91

0,83

0,75

0,68

0,62

0,56

0,51

0,47

Дисконтированное дефлированное сальдо доходов, тыс. руб.

(п.5/ п.6 X п.7)

-700

1180

1293

1118

Дисконтированный денежный поток (сумма по п. 10)

7166

Снижение цен, %

Скорректированные цены

п.2х(1 -п.12/100)



окончание табл. 5.1.1

Скорректированный дисконтированный денежный поток ((п.1 хп.12-пЛхп.З) - п.4) / п.6 X п.7

Итого чистый приведенный доход (сумма по стр.13)

3101

Рост затрат,%

Скорректированные затраты, руб.

(п.4х(1 +П.15/100))

Скорректированный дисконтированный денежный поток

((п.2 X п.З - п.2 X П.17) - п.4)/п.6 X п.8

Итого ЧИСТЫЙ дисконтированный доход (сумма по стр. 17)

4587

Чувствител ьность проекта к снижению цен, %

(п.14-п.11)/п.11 X 100

-5G,7

Чу вствител ьность проекта к росту цен, %

(п.18-п.11)/п.11 X 100

-36,0

Анализ устойчивости проекта позволяет сделать вывод, что проект наиболее чувствителен к росту затрат, нежели к снижению цен.

5.2. Основные разделы бизнес-плана для инвестиций

Результаты исследований, проведенных на прединвестиционной фазе (обычно ПТЭО или ТЭО), по определенной схеме системати-



зируются и представляются в виде бизнес-плана. Бизнес-планы на разных стадиях проекта, сохраняя свою структуру и основные разделы, будут отличаться глубиной проработки разделов и детализацией приведенных в них данных.

Бизнес-план ориентирован, как правило, на внутренних и внешних пользователей, поэтому первоначальное содержание этого документа, базируясь на одних и тех же исходных материалах, может варьироваться.

При внутреннем использовании с помош;ью бизнес-плана персонал управления предприятия проводит выработку стратегии предприятия, оценку конкурентоспособности предприятия на действующем или новом рынке, а также намечает круг проблем и задач, которые необходимо решить для достижения намечаемых целей. В данном случае первостепенным являются достоверность и информативность представленных в бизнес-плане материалов.

Потенциальным инвестором или деловым партнером бизнес-план используется для оценки финансовой и экономической эффективности намечаемых совместных проектов и возможности возврата вложенных в проект средств, поэтому требование к достоверности и информативности сохраняется, но в этом случае бизнес-план служит для решения еще одной задачи - привлечь внимание потенциального инвестора и вызвать его интерес к рассматриваемому проекту.

При составлении бизнес-плана, ориентированного на внешнего пользователя, желательно придерживаться следующих принципов:

бизнес-план должен быть кратким. Бывает, что описание некоторых сложных сфер бизнеса (например, венчурных компаний) требует достаточно объемного материала (до 40-50 страниц), но обычный бизнес-план не должен превышать 15-20 страниц. Материалы, обосновывающие и иллюстрирующие приведенные в бизнес-плане результаты исследований и расчетов, необходимо размещать в приложении;

не перегружайте начало бизнес-плана. Следует обратить внимание на психологический аспект восприятия бизнес-плана. Большинство из тех, кто возьмет в руки ваш бизнес-план, не будет читать далее первой страницы, если ничего интересного для себя там не увидит. Поэтому постарайтесь вставить что-то привлекательное, показать изюминку проекта именно в самом начале;



избегайте общих и расплывчатых формулировок. При чтении это вызывает подсознательную настороженность и сомнение в искренности ваших намерений и достоверности приведенных расчетов;

помните, что при заинтересованности инвестора в проекте данные, приведенные в бизнес-плане, будут неоднократно проверены и перепроверены, поэтому не пытайтесь приукрасить результаты реализации проекта или представить недостоверные сведения.

Структура бизнес-плана не является жестко регламентированной как в России, так и за рубежем. Схемы систематизации разделов бизнес-плана, используемые в российской и зарубежной практике, по сути своей одинаковы и могут различаться только по форме представления и расположению частей.

Рекомендуется, чтобы в бизнес-плане были предусмотрены следующие разделы:

меморандум о конфиденциальности;

резюме;

описание предприятия и отрасли;

описание продукции;

план маркетинга;

инвестиционный план;

производственный план;

организационный план;

финансовый план и показатели эффективности проекта;

анализ рисков (анализ чувствительности) проекта;

выводы;

приложения.

Бизнес-план начинается с титульного листа, на котором указываются: наименование предприятия - инициатора проекта, его название, а также авторы проекта, время и место подготовки бизнес-плана.

1. Меморандум конфиденциальности

Меморандум конфиденциальности (1 страница) составляется с целью предупреждения лиц, допускаемых к ознакомлению с бизнес-планом, о конфиденциальности содержащейся в нем информации. Часто билнес-планы имеют грифы секретности, ограничивающие круг потенциальных читателей. В данном разделе указываются также разработчики проекта и их квалификация.



1 ... 3 4 5 6 7 8 9 ... 45