Загородное строительство. Ремонтные работы. Мебель.

Главная » Книжные издания

1 2 3 4 ... 23

строительная отрасль России

В настоящее время в строительной отрасли России происходит формирование рыночных отношений между участниками (субъектами) инвестиционной деятельности. На первый план в этих отношениях выдвигается стоимость. Формирование стоимости происходит не спонтанно, а последовательно: начинается при возникновении идеи строительства объекта, продолжается при ее реализации и заканчивается только после ликвидации объекта, причем этот процесс имеет длительный период. Это накладывает свой отпечаток на взаимоотношения всех участников проекта.

Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной пред-проектной проработке идеи, предварительной оценке ее эффективности, проектировании, строительном производстве и эксплуатации объекта. При этом в строительную продукцию вкладываются очень большие капитальные вложения, отдача от которых будет получена не сразу. Поэтому в современных условиях организация инвестиционно-строительной деятельности в различных фазах приобретает первостепенное значение. Это также связано с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности и переходом на новую сметно-норматив-ную базу.

Переход строительной отрасли на новую сметно-нормативную базу был предопределен, прежде всего, HecooTJBCTCTBneM фактической стоимости ресурсов и их себестоимости (это было присуще плановой экономике), современными рыночными отношениями между субъектами инвестиционной деятельности, появлением современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций. На этой основе была сформирована новая методология подхода к определению стоимости строительной продукции, разработана и введена в действие новая сметно-нормативная база 2001 г. Это дало возможность формировать договорные цены на строительную продукцию, определять ее сметную стоимость на различных этапах инвестиционного циюта, что обеспечило вариантный и гибкий подход к определению цены строительной продукции без чрезмерной централизации и жесткой регламентации. При этом государственная сметно-норматив-ная база учитывает специфику отраслевых, территориальных и местных условий осуществления строительства. Она ориентирована на унификацию методов определения сметной стоимости стро-

ительства на стадиях технико-экономического обоснования, рабочего проектирования и оценки эффективности строительных проектов в условиях рыночной экономики.

В связи с этим авторы старались представить инвестиционный цикл как единый и взаимосвязанный процесс, начинающийся в инвестиционном замысле, продолжающийся в проектировании, определении стоимости и заканчивающийся в воплощении идеи в жизнь. В учебнике значительное внимание уделено предынвести-ционной фазе, организационным и правовым вопросам проектирования. Основное место отведено рассмотрению вопросов по определению цены строительной продукции с учетом современных условий и требований новой сметно-нормативной базы 2001 г., правилам и порядку составления сметной документации на ее основе.

Учебник подготовлен в соответствии с Федеральными законами РФ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений , О техническом регулировании , а также Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, других действующих законов, постановлений правительства, нормативных актов и методических указаний, изданных Госстроем России.

В учебнике использованы положения МДС 81-35.2004 Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации .

ГЛАВА 1

ОРГАНИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1. Общие понятия об инвестиционной деятельности

Термин инвестиции стал широко использоваться в Российской Федерации после перехода на путь рыночных реформ. Это более широкое и емкое понятие, чем понятие капитальные вложения .

Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999 № 39-ФЗ определяет инвестиции как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного п6-лезного эффекта. В Федеральном законе определены следующие понятия об инвестиционной деятельности.

Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в законном порядке регламентами (стандартами, нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений (по Федеральному закону), могут быть:

органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

международные организации, иностранные юридические лица;

физические лица (граждане РФ и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также

иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Источниками финансирования инвестиций могут быть:

собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юриди-чесьсих лиц);

средства, выплачиваемые органами страхования для возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий;

заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);

привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);

финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;

средства внебюджетных фондов;

средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе;

средства бюджетов субъектов Российской Федерации;

средства иностранных инвесторов.

В состав инвестиций могут включаться:

денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, оборотные средства, паи и доли в уставных капиталах организаций, ценные бумаги, кредиты, займы и т.п.);

. остаточная стоимость имущества (здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты и т.п.);

стоимость права использования земли;

имущественные права, которые могут быть оценены денежным эквивалентом (лицензии, патенты, товарные знаки, сертификаты, свидетельства на модели средств труда и т.п.).

Инвестиции подразделяются:

на капиталлообразующие (прямые инвестиции), обеспечивающие создание и воспроизводство основных средств в виде движимого и недвижимого имущества;

портфельные, т.е. средства, помещаемые в финансовые активы.

Инвестиционно-строительный процесс включает в себя объекты и субъекты деятельности.

Объектами в инвестиционно-строительной деятельности выступают:

денежные вклады;

ценные бумаги;

имущественные права и права интеллектуальной собственности;

научно-техническая продукция и другие объекты собственности;

производство различных видов продукции без ввода в эксплуатацию новых средств труда;

комплексы строящихся и реконструируемых объектов;

строящиеся здания и сооружения;

имущественная часть вновь создаваемой организации как нового юридического лица.

Субъектами (участниками) инвестиционно-строительной деятельности выступают: инвестор, заказчик и застройщик, подрядчик и проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, а также пользователи объектов инвестиционной деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и регламенты, требования государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.

Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между

ними. >

Участники инвестиционного процесса, выполняющие оговоренные договором виды работ и услуг, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности.

Инвестор - субъект инвестиционной деятельности, юридическое или физическое лицо, осуществляющее из собственных, привлеченных или заемных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств финансирование строительного объекта на территории РФ и обеспечивающее их целевое использование. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор самостоятельно определяет сферу приложения инвестиций, разрабатывает условия контрактов на строительство объекта, принимает решение относительно организационных форм строительства в целях выбора проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя Строительной продукции, а также выполнять функции заказчика-застройщика. Инвестор по договору предоставляет пра-

во распоряжаться выделенными государственными инвестициями заказчику-застройщику, государственному заказчику, заказчику, или застройщику.

Заказчик-застройщик является юридическим лицом, зарегистрированным в установленном порядке и осуществляющим свою деятельность на основании договора с инвестором (инвесторами). В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности [ОК 029 - 2001 (ОКВЭД)] деятельность заказчика-застройщика классифицируется как деятельность, связанная с консультативными услугами в области строительства. Он распоряжается бюджетными (разных уровней) денежными средствами инвестора (инвесторов), передаваемыми для финансирования строительства производственных объектов, жилых домов, объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства; имеет почтовый адрес, счет в банке и печать со своим наименованием. Заказчик-застройщик несет перед инвестором имущественную и иную предусмотренную действующим законодательством ответственность за рациональное использование выделенных для строительства ресурсов и материальных ценностей. Основная деятельность заказчика (заказчика-застройщика) определена Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации , утвержденным постановлением Госстроя России от 08.06.2001 № 58. Заключение и исполнение договора подряда должно соответствовать требованиям гл. 37 Подряд Гражданского кодекса РФ.

Заказчик-застройщик на конкурсной основе, как правило через подрядные торги, поручает реализацию выделенных инвестором бюджетных средств на строительство объекта (по утвержденной целевой программе) организации подрядчика на условиях, определяемых договором подряда на строительство. Заказчик-застройщик осуществляет следующие функции:

выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации;

размещает заказ на разработку всей необходимой для строительства объекта документации;

проводит ее согласование в установленном порядке;

осуществляет поиск подрядчиков, заключает договора подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставку оборудования и материалов;

осуществляет приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передачу их в монтаж;

выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;

осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;

обеспечивает рациональное и экономное расходование выделенных на строительство средств, своевременно осуществляет платежи за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д.;

принимает меры к сокращению сроков строительства.

В частности, при финансировании объектов строительства из внебюджетных источников субъектами инвестиционной деятельности могут отдельно выступать как заказчик, так и застройщик. Заказчик-застройщик также может выполнять функции государственного заказчика.

Государственный заказчик - государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика), наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта (Постановление Госстроя РФ Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ от 08.06.2001 № 58).

Государственным заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ, или структурное подразделение инвестора (управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего> предприятия), наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.

В сферу деятельности государственного заказчика включаются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и сооружений, капитальный ремонт.

Взаимоотношения между заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенного между сторонами в соответствии с действующим законодательством.

На выполнение функций заказчика-застройщика требуется наличие у организации лицензии на осуществление строительства зданий и сооружений I и П уровней ответственности в случаях, предусмотренных законодательством РФ (постановление Правительства РФ от 21.03.2002 № 174).

Лицензия - документ, подтверждающий право юридического или физического лица на определенный род деятельности или выполнение отдельных видов работ. Лицензию выдает орган, уполномоченный на то правительством РФ.

Заказчик - субъект инвестиционной деятельности, уполномоченный на то инвесторами, юридическое или физическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительство о своей платежеспособности. Заказчик может передать право управления договором подряда другому юридическому или физическому лицу (специализирующемуся на выполнении такого вида работ), которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Обязательствами заказчика являются: своевременная передача подрядчику пригодной для производства работ строительной площадки, документов об отводе земельного участка под строительство, своевременная передача проектно-сметной документации на выполнение работ в соответствии с требованиями технических регламентов, утвержденной в установленном порядке, своевременная оплата выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором.

Застройщик - субъект инвестиционной деятельности, физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ФЗ от 29.12.2004 № 190; гл. 1, ст. 1, п. 16 Градостроительного кодекса РФ). Застройщик может передать подготовленный для застройки или застроенный земельный участок другим лицам. Застройщик после получения разрешения на разработку земли поручает заказчику заключение контракта на строительство или договора подряда. Сам же остается владельцем отведенного по акту земельного участка и собственником построенного объекта. Принципиальное различие между заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик является непосредственным субъектом инвестиционной деятельности, который пользуется землей на условиях длительной аренды, а застройщик одновременно является и землевладельцем на праве личной собственности и пожизненного владения.

Подрядчик {генеральный подрядчик) - физические и юридические лица (организация, фирма), которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемых к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства, предусмотренным частью 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ.

Он выполняет по договору подряда на капитальное строительство (подрядный контракт) обязательство по строительству объектов, монтаж и наладку технологического оборудования и прочие связанные с ними работы и услуги. Генеральный подр5адчик с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, оставаясь при этом ответственным лицом за выполнение работ субподрядчиками. Генеральный подрядчик участвует в сдаче заказчику объекта в целом. Для выполнения договора подряда генеральный подрядчик обязуется:

выполнять все работы в объеме и сроки, предусмотренные в договоре;

производить работы в полном соответствии с проектом, сметами, рабочими чертежами и требованиями технического регламента;

поставлять на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, строительную технику, за исключением материалов и оборудования, поставляемых заказчиком;

возводить собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения для хранения материалов и выполнения работ по договору;

информировать заказчика о заключении договоров подряда с субподрядчиками с указанием предмета договора, наименования . и адреса субподрядчика;

нести ответственность перед заказчиком за надлежащее исполнение работ субподрядчиками, за координацию их деятельности;

обеспечивать на строительной площадке необходимые мероприятия по технике безопасности, охране окружающей среды, охране зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение;

согласовывать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечивать соблюдение его на строительной площадке;

осуществлять охрану строящегося объекта, страхование строительных рисков;

в установленный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительного объекта вывести за пределы строительной площадки принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, оставшиеся строительные материалы, изделия, конструкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор в места, указанные заказчиком.

Проектировщик (генеральный проектировщик) ~ физические или юридические лица, которые соответствуют требованиям законо-

дательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (лица, осуществляющие подготовку проектной документации). Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства (ст. 57 Градостроительного кодекса РФ).

Он несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных рещений; осуществляет авторский надзор за соблюдением проектных решений.

Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты, в том числе и инвесторы.

В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные цели и задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при минимальных капитальных вложениях в наиболее короткие сроки в целях получения в дальнейшем дохода.

Основной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельных работ за счет увеличения расценок на строительно-монтажные работы (удорожания строительства) или за счет технического прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика. Для преодоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренности, объединяющие интересы всех участников инвестиционного процесса, которые фиксируются в контракте (договоре подряда).

1.2. Циклы инвестиционного проекта 1.2.1. Последовательность реализации инвестиционного проекта

Современная социально-экономическая ситуация в России потребовала нового подхода к проведению государственной политики в области строительной деятельности. Она отражается:

в непрерывности инвестиционного процесса;

многообразии форм собственности;

необходимости охраны окружающей среды;

сертификации продукции (услуг);

о о

О №

лицензировании строительной и проектной деятельности;

совершенствовании отечественной технологии разработки проектной продукции;

государственной экспертизе проектной документации;

государственной регламентации инвестиционно-строительной деятельности;

обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проекгной документации на строительство.

Строительство объекта осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию и дальнейшая его эксплуатация.

Цикл инвестиционного проекта можно охарактеризовать тремя фазами:

1) предынвестиционной;

2) инвестиционной;

3) эксплуатационной.

Четкой границы между этими фазами нет. Каждая фаза может начинаться в предыдущей и заканчиваться в последующей, могут выполняться параллельные виды деятельности в разных фазах. Принципиальная схема цикла инвестиционного проекта представлена на рис. 1.1.

1.2.2. Предынвестиционная фаза

Предынвестиционная фаза содержит несколько важных стадий:

формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования);

определение, исследование и анализ инвестиционных возможностей;

анализ альтернативных вариантов проекта по экономическим, архитектурным, строительным и функциональным характеристикам;

формирование (предварительный выбор) проекта;

технико-экономическое обоснование (ТЭО);

оценочное заключение (заключение по проекту и решение об инвестировании).

Инвестиционный замысел разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением при необходимости на договорной ос-

i. \

нове проектных, проектно-строительных, консалтинговых и других юридических и физических лиц, имеющих лицензию на соответствующий вид деятельности. Порядок формирования, состав и содержание инвестиционного замысла приводится в Рекомендациях по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования) [51 .

В случае привлечения к разработке инвестиционного замысла проектных и других организаций заказчик обязан вьщать им задание на его разработку, включающее в себя следующие пункты:

объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений;

намечаемые источники и условия финансирования;

предполагаемая номенклатура продукции (оказания услуг);

предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения;

граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта;

особые условия инвестирования;

основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования, данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах и привилегиях.

Состав и содержание инвестиционного замысла приведены на

рис. 1.2.

На стадии ТЭО исследование проводится по следующим основным направлениям:

стратегия и рамки проекта;

механизм действий и схемы последовательности операций при осуществлении проекта;

маркетинговые исследования и их анализ;

сырье, основные и вспомогательные материалы;

месторасположение, участок и окружающая среда;

Инвестиционный замысел

Общие рекомендации по инвести рованию

Анализ рынка сбыта намечаемой к выпуску продукции, оказания услуг

Организационно-правовая форма предприятия

Финансовая и экономическая эффективность инвестиций

Производственный план

Рис. 1.2, Состав и содержание инвестиционного замысла

Стратегия и концепция

Месторасположение участка, окружающая среда, экологическая ситуация

Потребляемые материальные ресурсы

Рынок, программа производства и продаж

Оценка инвестиций, финансовый анализ, выбор источников финансирования

Технология производства, проектирование

Организационная структура предприятия

Трудовые ресурсы

Проектирование

Решение об осуществлении проекта

Рис. 1.3. Схема технико-экономического обоснования проекта

экологическая ситуация на участке планируемого строительства и потенциальное воздействие на эту ситуацию предлагаемого проекта;

проектирование и технология;

организационная структура и накладные расходы;

график осуществления проекта и затраты на него;

трудовые ресурсы, в том числе управленческие кадры, затраты на оплату рабочей силы, потребности в профессиональном обучении и затраты на него.

В общем виде схема технико-экономического обоснования проекта представлена на рис. 1.3.

1.2.3. Предынвестиционная фаза на территориальном уровне

Как на федеральном, так и на региональном уровнях (субъекты Российской Федерации и местные образования) разрабатывается и реализуется социально-экономическая политика, включающая в себя экономические, социальные, природоохранные и экологические цели и пути их решения. Составной частью этой политики является и инвестиционно-строительная политика. Основным документом для включения в региональную программу развития региона является Схема территориального планирования на трех уровнях: схема территориального планирования Рос-

сийской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (ст. 9 Градостроительного кодекса РФ). Разработка схем осуществляется с учетом данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах структурной перестройки экономических отношений, научно-технических и других государственных программах, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, градостроительной документации и иных материалов.

Заказчик исходя из целей инвестирования и исследования ситуации на рынке продукции и услуг с учетом решений и рекомендаций, принятых в прогнозах и схемах территориального планирования развития и размещения производительных сил на территориальном уровне, составляет Ходатайство (декларацию) о намерениях. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти Ходатайства заказчик принимает решение о разработке финансово-экономического обоснования инвестиций.

Результаты обоснований служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения акта выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проект-но-изыскательских работ.

В обоснованиях должны выполняться альтернативные проработки и расчеты для всех предложенных земельных участков, принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, э^кологиче-ских и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка и др.

На региональном уровне наиболее важными составляющими строительно-инвестиционной деятельности являются:

создание условий привлекательности инвестиций и строительной деятельности в конкретном регионе;

выявление и характеристика инвестиционного и строительного потенциала конкретного региона;

выявление конкретных хозяйствующих субъектов, способных в планируемом периоде обеспечить инвестирование.

Реализация условия привлекательности инвестиций и строительной деятельности обеспечивается органами представительной и исполнительной властей территорий (субъектов Российской Федерации и местных органов). Это может осуществляться в виде налоговых послаблений, отводов участков земли под некоторые строящиеся объекты бесплатно или на льготных условиях, создание с использованием собственных финансовых ресурсов со-

ответствующей инфраструктуры (дороги, газоснабжение, электрификация, телефонизация, тепло- и водоснабжение).

Госстроем России была предложена схема одного окна для разграничения деятельности и взаимодействия территориальных органов администрации, инвесторов и застройщиков, включающая в себя следующие сферы деятельности участников.

/. Сфера деятельности администрации без участия инвесторов и застройщиков.

1. Разработка новых и корректировка действующих генеральных планов городов, поселений и других муниципальных образований. При этом в них включаются предложения: по проектам планировки, застройки, межевания и строительства; регулированию (изъятию при необходимости) земельных участков для размещения новых объектов недвижимости; укрупненному зонированию территорий как основания для последующего проведения территориального (правового) зонирования с установлением градостроительных регламентов разрешенного использования объектов недвижимости.

2. Разработка и корректировка на основании утвержденных генпланов городов, поселений и других муниципальных образований проектов планировки, застройки, межевания. При этом подготавливаются основания для формирования земельных участков под строительство, учета их в государственном земельном и градостроительном кадастрах, регистрации прав на сформированные земельные участки, представление их на торги (конкурсы, аукционы), а также для разработки органами местного самоуправления нормативных правовых актов Правил землепользования и застройки .

3. Разработка Правил землепользования и застройки , которые на основании схем территориального планирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости. При этом схемы территориального планирования являются правовым механизмом взаимодействия в рыночных условиях органов власти с физическими и юридическими лицами, обеспечивают им гарантированное право на разрешенное использование и изменение объектов недвижимости путем соответствующего выбора в рамках установленных градостроительных регламентов, сервитутов, ограничений.

4. Государственная комплексная экспертиза градостроительной документации на соответствие техническим регламентам, охватывающая генеральные планы; проекты планировки, застройки, межевания; Правила землепользования и застройки = Государственная комплексная экспертиза проводится всегда применительно к генеральным планам. Применительно к проектам планировки, застройки, межевания Государственная комплексная экспертиза проводится только в случае отсутствия генераль-

ного плана, а при наличии генерального плана - проводится только согласование этой документации местными органами архитектуры и градостроительства. Правила землепользования и застройки , разработанные на основе и с учетом решений генеральных планов, проходят только согласование, в том числе с участием граждан.

5. Организация и обеспечение подготовки торгов (конкурсов, аукционов) по продаже сформированных земельных участков в собственность или права на заключение договора их аренды, а также извещение участников торгов.

6. Ведение реестра сформированных земельных участков в установленном порядке с наличием инженерного обеспечения.

. Сфера деятельности администрации с участием инвесторов и застройщиков.

7. Проведение торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление победителю торгов права собственности (долгосрочной арецды) на сформированный земельный участок до начала подготовки проектной документации и до начала строительства. При этом может быть предоставлено право возможности кредитования строительства под залог земельных участков.

8. Подготовка проектной документации в соответствии с условиями торгов.

9. Экспертиза проектной документации. Утверждение проектной документации.

10. Выдача разрешения на строительство как результат положительного заключения органов Государственной комплексной экспертизы. Разрешение на строительство выдается opranoiv по архитектуре и градостроительству применительно к простым объектам (индивидуальным жилым домам, коттеджам), объектам, возводимым по типовым и повторно применяемым проектам, объектам средней сложности (жилым многоэтажным домам).

11. Осуществление строительства объектов. Контроль за ходом возведения объектов.

12. Приемка объектов строительства в эксплуатацию, их учет, регистрация прав на построенные объекты, ввод объектов в эксплуатацию.

Принцип одного окна заключается:

в приобретении прав на сформированный участок по результатам торгов;

получении заключения комплексной экспертизы на проект строительства;

выдаче разрешения на основании полученного положительного заключения.

В связи с предложенной схемой к основным мероприятиям по

организации, регулированию и формированию инвестиционно-строительной политики в регионе можно отнести:

разработку документации по развитию региона (градостроительная концепция развития региона - генеральный план развития, проекты размещения жилищной, коммунальной, промышленной, транспортной инфраструктуры и т.п.);

разработку инвестиционных программ;

размещение инвестиционных заказов;

осуществление строительства и приемки объектов инвестиций в эксплуатацию.

Схема этапов формирования и реализации инвестиционного проекта на территориальном уровне приведена на рис. 1.4.

Формирование инвестиционно-строительной политики в регионе производится с учетом целевых территориальных, отраслевых и федеральных программ. На основе проектов инвестиционных программ региона формируется бюджетная заявка правительству субъектов Российской Федерации или правительству РФ в целях включения 6 целевые программы регионального или федерального уровня. Финансирование работ по этим программам осуществляется как за счет регионального заказа, так и отраслевого, территориального и федерального заказов.

Территориальная программа капитальных вложений

Инвестиционные предложения организаций и отдельных предпринимателей

Инвестиционные предложения федерального уровня (субъекта Российской Федерации) для местного уровня

Анализ и исключение неэффективных предложений

Администрация территорий. Формирование списка

Проведение подрядных торгов по оказанию проектных услуг

Разработка инвестиционных бизнес-планов. Создание тендерного комитета

Проведение подрядных торгов на строительство

Выбор победителей торгов. Заключение контактов на проектирование и строительство

Реализация инвестиционного

проекта

Рис. 1.4. Схема этапов формирования и реализации инвестиционного

проекта на территориальном уровне

Размещение заказов на строительство по инвестиционным программам производится на основе конкурсного выбора организаций заказчиков-застройщиков, предложивших наиболее выгодные условия выполнения заказов и имеющих лицензию на право ведения работ, способных нести имущественную ответственность за неисполнение обязательств по заключенному контракту. Такие же требования предъявляются и к подрядчику.

Зарубежная практика реализации инвестиционных строительных проектов выявила целесообразность их постоянного инженерного сопровождения. Инженерное сопровождение инвестиций (инжиниринг) - самостоятельный вид услуг, включающий в себя совокупность проектных, методологических, методических, организационных, экономических и практических работ по капитальному строительству, т.е. предоставление услуг по доведению научно-исследовательских, опытно-конструкторских и проектно-тех-нологических разработок до стадии производства. Для помощи проектным и строительным организациям, а также инвесторам на федеральном уровне создано Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) ЦЕНТРИНВЕСТпроект , которое является ведущим разработчиком нормативных и методических документов для капитального строительства и оказанию услуг по инженерному сопровождению инвестиционных проектов в строительной отрасли.

1.3. Инвестиционная фаза

1.3.1. Основы организации проектно-изыскательских работ

в строительстве

Проектные и инженерно-изыскательские работы для строительства относятся к инвестиционной фазе. Но предварительные данные предпроектных проработок и особенно инженерных изысканий используются в предынвестиционной фазе. Это, прежде всего, необходимо для подготовки проектной документации и обоснования инвестиций в строительство.

Организационно-правовые основы проектно-изыскательских работ. В соответствии со ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация (ПСД) входит в состав инвестиционного проекта; она необходима для подготовки предложений для подрядных торгов, решения комплекса вопросов по планированию финансирования и материально-технического обеспечения строительства, а также для разра-

1 2 3 4 ... 23